Exención por reinversión en vivienda habitual es aplicable cuando el importe obtenido en la venta se destina a adquirir una cuota indivisa de una nueva vivienda

TRANSMISIÓN DE UN INMUEBLE y ADQUISICIÓN DE OTRO

IRPF. EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL. La DGT confirma que la exención por reinversión en vivienda habitual es aplicable cuando el importe obtenido en la venta se destina a adquirir una cuota indivisa de una nueva vivienda

Fecha: 19/12/2024

Fuente: web de la AEAT

Enlace: Consulta V2617-24 de 19/12/2024

HECHOS:

Un matrimonio en régimen de gananciales pretende vender su vivienda habitual, de la cual ambos son propietarios.
La venta generará una ganancia patrimonial sujeta a tributación en el IRPF.
El marido es copropietario (1/8) de otro inmueble adquirido por herencia.
En la extinción del condominio, el marido pasará a ser propietario del 100% del inmueble y destinará el dinero de la venta de la vivienda habitual para compensar a los otros copropietarios.
El inmueble adquirido en la extinción del condominio se convertirá en la nueva vivienda habitual del matrimonio.

CUESTIÓN PLANTEADA

El matrimonio consulta si puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual sobre la ganancia patrimonial obtenida en la venta de su anterior vivienda.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

Cálculo de la ganancia patrimonial

Según el artículo 33.1 de la Ley 35/2006 (LIRPF), la transmisión de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial, calculada como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición (artículos 34 a 36 LIRPF).
La ganancia patrimonial se integrará en la base imponible del ahorro (artículo 49 LIRPF).
La individualización de la renta se rige por el artículo 11 LIRPF, que establece que los bienes gananciales deben atribuirse por mitad a cada cónyuge.

Requisitos para la exención por reinversión en vivienda habitual

El artículo 38.1 LIRPF y el artículo 41 del Reglamento del IRPF (RIRPF) permiten la exención si el importe obtenido en la venta de la vivienda habitual se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
La reinversión debe realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta.
La vivienda adquirida debe cumplir los requisitos de vivienda habitual, definidos en el artículo 41 bis RIRPF, es decir, debe ser habitada de forma permanente durante al menos tres años.

Aplicación de la exención al caso concreto

Si cada cónyuge reinvierte el 100% de su 50% del importe obtenido en la adquisición de la cuota indivisa de la nueva vivienda, la totalidad de la ganancia patrimonial quedará exenta.
Si no se reinvierte el total del importe obtenido, solo se exonerará la parte proporcional correspondiente a la cantidad reinvertida.
La DGT confirma que el marido puede destinar el dinero de la venta a compensar a los otros copropietarios en la extinción del condominio y beneficiarse de la exención, siempre que la vivienda pase a ser la nueva vivienda habitual del matrimonio.

Normativa

Artículo 33.1 de la LIRPF: Define la ganancia patrimonial como cualquier variación en el valor del patrimonio del contribuyente que se manifieste con ocasión de una alteración en su composición.

Artículo 35 de la LIRPF: Regula el cálculo del valor de adquisición y transmisión en la determinación de la ganancia patrimonial.

Artículo 38.1 de la LIRPF: Establece la exención por reinversión en vivienda habitual, si se cumplen los requisitos.

Artículo 49 de la LIRPF: Dispone que las ganancias patrimoniales tributan en la base imponible del ahorro.

Artículo 11 de la LIRPF: Regula la individualización de rentas y su atribución entre cónyuges en régimen de gananciales.

Artículo 41 del RIRPF: Desarrolla el procedimiento de exención por reinversión en vivienda habitual, incluyendo los plazos y condiciones.

Artículo 41 bis del RIRPF: Define qué se considera vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión.

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