Determinación de la Fecha de Adquisición en Contratos Privados de Compraventa a Efectos del IIVTNU

CONTRATO PRIVADO

IVTNU. FECHA DE ADQUISICIÓN. Determinación de la Fecha de Adquisición en Contratos Privados de Compraventa a Efectos del IIVTNU

Fecha: 13/12/2024

Fuente: web de la AEAT

Enlace: Consulta V2593-24 de 13/12/2024

HECHOS:

• La consultante y su cónyuge adquirieron el 20 de marzo de 1980 un inmueble mediante contrato privado de compraventa. En ese momento se entregaron las llaves y se ocupó la vivienda.
• Posteriormente, el 29 de febrero de 1988, modificaron su régimen económico matrimonial a separación de bienes mediante escritura de capitulaciones matrimoniales, adjudicándose la vivienda la consultante.
• A lo largo de los años, tanto el vendedor como el cónyuge de la consultante fallecieron.
• Los herederos del vendedor han accedido a elevar a escritura pública el contrato privado, trámite previsto para finales de 2024 o principios de 2025.
• La vivienda ha sido ocupada por los compradores desde la firma del contrato privado, asumiendo el pago del IBI, tasa de basuras y cuotas de comunidad. Además, el inmueble figura a su nombre en el Catastro.

PREGUNTA DEL CONSULTANTE

• ¿A efectos del IIVTNU debe considerarse como fecha de adquisición la del contrato privado de 1980 o la del otorgamiento de la escritura pública de elevación del contrato?

CONTESTACIÓN DE LA DGT

La DGT analiza el hecho imponible y el devengo del IIVTNU conforme al Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) y al Código Civil.

1. Hecho imponible y devengo del IIVTNU

• Artículo 104 TRLRHL: El hecho imponible del IIVTNU se produce cuando hay un incremento de valor del terreno urbano a consecuencia de una transmisión de la propiedad por cualquier título o de la constitución/transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio.
• Artículo 109 TRLRHL: El impuesto se devenga en la fecha de la transmisión del terreno. Sin embargo, la ley no especifica qué se entiende por “fecha de transmisión”.

2. Aplicación del Código Civil

La DGT recurre al Código Civil para interpretar la “fecha de transmisión”:

• Artículo 609: La propiedad se adquiere por la ocupación o por contrato mediante la tradición (entrega de la cosa).
• Artículo 1462: Se entiende que la cosa vendida se entrega cuando se pone en poder y posesión del comprador. El otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega si no se deduce lo contrario.
• Artículo 1227: La fecha de un documento privado no surte efectos frente a terceros salvo en tres supuestos: inscripción en registro público, muerte de alguno de los firmantes o presentación ante funcionario público.

3. Conclusiones de la DGT

• Si se puede probar que el inmueble fue entregado al comprador en 1980 y que la fecha del contrato privado es cierta (mediante elementos probatorios como la entrega de llaves, ocupación continuada o pago de tributos), la fecha de transmisión será la del contrato privado.
• Si no se puede probar la fecha o la entrega, se atenderá a la primera de las fechas que cumpla alguna de las condiciones del artículo 1227 del Código Civil (por ejemplo, la fecha de fallecimiento de alguno de los firmantes o la presentación ante funcionario público).
• Si no se prueba ninguna de las situaciones anteriores, se considerará como fecha de transmisión la del otorgamiento de la escritura pública de elevación.

La DGT aclara que no le compete pronunciarse sobre la validez de las pruebas aportadas para acreditar la entrega o la fecha del contrato privado, tarea que corresponde al órgano gestor del IIVTNU.

Normativa

Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el TRLRHL

Artículo 104 – Hecho imponible del IIVTNU.

Artículo 106 – Sujeto pasivo del impuesto.

Artículo 109 – Devengo del impuesto.

Código Civil

Artículo 609 – Modos de adquirir la propiedad.

Artículo 1227 – Eficacia frente a terceros de los documentos privados.

Artículo 1462 – Tradición como forma de entrega del bien vendido.