| CAMBIO DE CRITERIO |
INMUEBLES HIPOTECADOS
IVA. INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO. La DGT cambia su criterio, adoptando criterio del TEAC, con relación al alcance de la aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo del IVA aplicable en la transmisión de inmuebles que se encuentren gravados con hipoteca u otra garantía.
Fecha: 19/02/2025
Fuente: web de la AEAT
Enlace: Consulta V0197-24 de 19/02/2025
Consulta V0198-24 de 19/02/2025
El cambio de criterio afecta a la aplicación de la inversión del sujeto pasivo del IVA en la transmisión de bienes inmuebles gravados con hipotecas cuando el comprador retiene parte del precio de compra para cancelar la hipoteca.
Hasta ahora, la DGT consideraba que, en estos casos, la operación estaba sujeta a la inversión del sujeto pasivo conforme al artículo 84.Uno.2º.e), tercer guion, de la Ley 37/1992 del IVA.
Artículo 84. Sujetos pasivos.
Uno. Serán sujetos pasivos del Impuesto:
…
2.º Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto en los supuestos que se indican a continuación:
…
- e) Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles:
…
– Las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles, entendiéndose, asimismo, que se ejecuta la garantía cuando se transmite el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el adquirente.
Criterio anterior
Hasta la fecha de estas dos consultas, la DGT consideraba que la inversión del sujeto pasivo era aplicable en los siguientes casos:
- Dación en pago: Cuando el inmueble se transmitía a cambio de la extinción total o parcial de la deuda hipotecaria.
- Adjudicación en pago de asunción de deudas: Cuando el comprador asumía la obligación de cancelar la deuda garantizada.
- Transmisión con retención del precio: Cuando el comprador retenía parte del precio para cancelar la hipoteca del inmueble transmitido.
Este criterio se fundamentaba en que cualquier operación que implicara la extinción de una deuda garantizada con el inmueble debía considerarse dentro del supuesto de inversión del sujeto pasivo.
Cambio de criterio en las consultas V0197-25 y V0198-25
Las consultas V0197-25 y V0198-25 modifican este enfoque y establecen que la inversión del sujeto pasivo solo es aplicable si la transmisión del inmueble se realiza en el marco de una “ejecución de garantía”.
- La mera retención del precio para pagar la hipoteca ya no se considera suficiente para aplicar la inversión del sujeto pasivo.
- La DGT limita la aplicación de este mecanismo a transmisiones que sean consecuencia directa de la ejecución de la garantía hipotecaria, es decir:
- Subasta judicial o extrajudicial del inmueble.
- Adjudicación al acreedor en pago de la deuda.
- Entrega del inmueble con subrogación expresa del comprador en la deuda hipotecaria.
Si la venta del inmueble se realiza sin ejecución formal de la garantía, incluso si el comprador retiene parte del precio para cancelar la hipoteca, se mantiene el régimen general del IVA y no opera la inversión del sujeto pasivo.
Fundamentos del cambio de criterio
El cambio de criterio se basa en dos resoluciones del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC):
- Resolución de 20 de septiembre de 2022 (RG 03131/2020)
- Se establece que la ejecución de la garantía es el elemento esencial para aplicar la inversión del sujeto pasivo.
- Se descarta la aplicación automática del régimen en casos donde simplemente se retiene el precio para cancelar la hipoteca.
- Resolución de 20 de octubre de 2022 (RG 2077/2020)
- Se matiza el criterio anterior, admitiendo la inversión del sujeto pasivo cuando la transmisión del inmueble se realiza con una carga urbanística vigente, equiparándola a una garantía real.
- Sin embargo, no modifica la exigencia de que exista una ejecución de garantía para la inversión del sujeto pasivo en el caso de hipotecas.
Consecuencias del cambio de criterio
- Se restringe la aplicación de la inversión del sujeto pasivo en transmisiones de inmuebles con hipotecas.
- Las operaciones en las que el comprador retiene parte del precio para cancelar la hipoteca ahora deben tributar bajo el régimen general del IVA, salvo que haya una ejecución de garantía.
- Se revisan criterios previos de la DGT, como los recogidos en la consulta V0170-20, V1415-13 y V0692-20, que aplicaban la inversión del sujeto pasivo en estos casos.
Conclusión
El nuevo criterio de la DGT endurece los requisitos para que opere la inversión del sujeto pasivo, alineándose con la interpretación restrictiva del TEAC. Ahora, solo se aplicará este mecanismo en operaciones en las que haya una ejecución de garantía y no simplemente porque el comprador retenga parte del precio para cancelar una hipoteca.