Empresa inmobiliaria, que aplicó el 2% en TPO por la adquisición de una vivienda no procediendo a la reventa en el plazo de 3 años

EMPRESA INMOBILIARIA

ITP. APLICACIÓN TIPO DEL 2%. El TSJ de Madrid le da la razón al contribuyente, empresa inmobiliaria, que aplicó el 2% en TPO por la adquisición de una vivienda no procediendo a la reventa en el plazo de 3 años por causas no imputables a este contribuyente.

La empresa inmobiliaria realizó todas las actuaciones necesarias para llevar a cabo la transmisión en el plazo de 3 años desde la compra y que fueron circunstancias ajenas a la recurrente (supuesto de ocupación ilegal) las que impidieron que se formalizara la venta.

Fecha:  16/05/2025               Fuente:  web  del Poder Judicial            Enlace:  Sentencia del TSJ de Madrid de 16/05/2025

 HECHOS

Hechos que originan el litigio:

• • La entidad Inmuebles Mar de Kara, S.L. adquirió un inmueble en el marco de una ampliación de capital formalizada en escritura pública el 12 de noviembre de 2018, en la que varias entidades realizaron aportaciones no dinerarias consistentes en bienes inmuebles. A esta operación se le aplicó el tipo reducido del 2% del ITP-AJD, conforme al artículo 30 del Real Decreto Legislativo 1/2010, por tratarse de una empresa inmobiliaria que incorporaba el inmueble a su activo circulante con la finalidad de su venta.
  • Posteriormente, la Comunidad de Madrid inició un procedimiento de comprobación limitada. La Administración autonómica entendió que no se había cumplido el requisito temporal de transmisión del inmueble en el plazo máximo de tres años desde su adquisición, tal como exige el apartado e) del artículo 30.1 del citado Decreto Legislativo. Consideró que el plazo legal expiraba el 29 de enero de 2022 (teniendo en cuenta la suspensión por el estado de alarma decretado por el COVID-19), y verificó que a esa fecha no se había producido la transmisión del inmueble.
  • En consecuencia, la Administración emitió una liquidación provisional por importe de 66.917,17 euros, aplicando el tipo general del 6%, al entender incumplido el requisito esencial para la aplicación del tipo reducido. Contra esta liquidación, la entidad presentó una reclamación económico-administrativa ante el TEAR de Madrid, que fue desestimada mediante resolución de 30 de mayo de 2023. Esta resolución es la que fue impugnada ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

2. Argumentación de la parte actora:

• • La entidad alegó que no pudo transmitir el inmueble dentro del plazo legal porque se encontraba privada de su posesión por unos compradores (en virtud de un contrato de arras con promesa de compraventa de 16/12/2020) que incumplieron sus obligaciones y no acudieron a otorgar escritura pública. Esto forzó a la empresa a iniciar un procedimiento de desahucio por precario en diciembre de 2021, que aún se encontraba en trámite.
  • Aduce, por tanto, que la situación constituye un supuesto de fuerza mayor que debe justificar la no transmisión en plazo, y que Hacienda no ha analizado debidamente esta alegación, incurriendo en incongruencia omisiva y vulneración de los artículos 53 y 88 de la LPACAP.

FALLO DEL TRIBUNAL

• • El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sección Novena, estima parcialmente el recurso, anulando la liquidación del ITP-AJD y la resolución del TEAR que la confirmó, reconociendo el derecho de la entidad a la aplicación del tipo reducido del 2%.
  • No obstante, rechaza pronunciarse sobre la sanción tributaria porque no fue objeto de la reclamación económico-administrativa resuelta por el TEAR ni consta en el expediente.
  • El TSJ de Madrid reconoce el derecho al tipo reducido del ITP-AJD cuando el contribuyente ha actuado con diligencia y la imposibilidad de transmitir el inmueble en plazo no le es imputable, por causas ajenas como la ocupación en precario del inmueble por compradores incumplidores.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS Y ARGUMENTACIÓN DEL TRIBUNAL

El Tribunal fundamenta su decisión en los siguientes puntos:

 1. Finalidad del tipo reducido (preámbulo de la Ley 10/2009): fomentar la actividad del sector inmobiliario mediante beneficios fiscales cuando se cumplan ciertos requisitos objetivos.

 2. Voluntad probada de la actora de transmitir el inmueble dentro del plazo legal:

1. • Firmó contrato de arras el 16/12/2020, entregó posesión en precario.
   • Prorrogó fechas para otorgar escritura.
   • Requirió notarialmente y, ante el incumplimiento, interpuso demanda de desahucio (sentencia estimatoria en septiembre de 2022).

 3. Imposibilidad de transmitir por causas ajenas: el tribunal aprecia que la vendedora actuó diligentemente, y que la imposibilidad de transmitir en plazo no le es imputable, sino que deriva de la conducta obstructiva de los compradores.

 4. Fuerza mayor: sin emplear expresamente este término jurídico como eximente completa, el tribunal sí reconoce la existencia de circunstancias ajenas que imposibilitaron el cumplimiento, lo que justifica la inaplicación del tipo general del 6% y la estimación del recurso.

Artículos:

• Artículo 30 del Real Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid: Aplica el tipo reducido del 2% para adquisiciones de viviendas por empresas inmobiliarias, condicionando su aplicación a la transmisión del inmueble en 3 años.