El alquiler de un local como vivienda habitual entre 2 personas físicas está sujeto pero exento de IVA y que las rentas tributan en IRPF como capital inmobiliario

ALQUILER DE LOCAL COMO VIVIENDA

IRPF/IVA. ALQUILER. La DGT nos recuerda que el alquiler de un local como vivienda habitual entre 2 personas físicas está sujeto pero exento de IVA y que las rentas tributan en IRPF como capital inmobiliario

La DGT recuerda que la exención en el IVA es finalista y no depende del tipo de inmueble de que se trate

Fecha:  05/05/2025               Fuente:  web  de la AEAT       Enlace:  Consulta V0774-25 de 05/05/2025

HECHOS

• • Particular que ha arrendado un local como vivienda habitual del inquilino, “sin ninguna finalidad empresarial”.

PREGUNTA

• • Solicita pronunciamiento sobre el art. 20.Uno.23º LIVA y si, por tratarse de arrendamiento como vivienda habitual y no actividad mercantil, estaría exento de realizar IRPF.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

 1. Sujeción al IVA y condición de empresario/profesional

1. • Están sujetas a IVA las prestaciones de servicios realizadas por empresarios o profesionales (art. 4.Uno LIVA).
   • Se reputan empresarios, entre otros, quienes explotan bienes para obtener ingresos continuados, en particular los arrendadores de bienes (art. 5.Uno.c LIVA). Por tanto, el arrendador tiene condición de empresario a efectos de IVA.

 2. Exención en IVA del arrendamiento de vivienda

1. • El arrendamiento de edificios o partes destinadas exclusivamente a viviendas está exento (art. 20.Uno.23º.b LIVA), extendiéndose a garajes/anexos cuando se arriendan conjuntamente.
   • No hay exención cuando concurren supuestos excluidos, p. ej., servicios complementarios propios de la industria hotelera (restaurante, limpieza, lavado de ropa, etc.) o cuando el inmueble se destina a usos distintos de vivienda (oficina, despacho) o se arrienda a personas jurídicas que no pueden destinarlo directamente a vivienda.
   • La exención es finalista: depende del destino efectivo a vivienda y no del tipo de inmueble en abstracto. En el caso consultado, si el arrendatario es persona física y lo destina a su uso exclusivo como vivienda, el arrendamiento está sujeto pero exento de IVA.

 3. Calificación en IRPF

1. • El arrendamiento solo es actividad económica cuando se emplea al menos una persona con contrato laboral y jornada completa para la gestión (art. 27.2 LIRPF).
   • Según los hechos (“sin finalidad empresarial”), no hay actividad económica; las rentas se califican como rendimientos del capital inmobiliario (art. 22.1 LIRPF).
   • No existe exención en IRPF para estas rentas, sin perjuicio de las reducciones aplicables (p. ej., la del art. 23.2 LIRPF sobre rendimiento neto positivo cuando proceda- 90%, 70%, 60% o 50%).

Artículos:

• LIVA art. 4.Uno (Sujeción objetiva a IVA): define que las prestaciones de servicios de empresarios/profesionales están sujetas a IVA. Determina la sujeción del arrendamiento a IVA.
• LIVA art. 5.Uno.c y 5.Dos (Concepto de empresario y actividad): considera empresarios a los arrendadores y qué es “actividad empresarial o profesional”. Atribuye la condición de empresario al arrendador a efectos de IVA.
• LIVA art. 20.Uno.23º (Exención de arrendamientos de vivienda y exclusiones: e’ servicios hoteleros, etc.): fija la exención del alquiler destinado exclusivamente a vivienda y sus límites (p. ej., servicios hoteleros o arrendatario persona jurídica).
• LIRPF art. 27.2 (Cuándo el arrendamiento es actividad económica): descarta la existencia de actividad económica en el IRPF al no haber empleado a jornada completa.
• LIRPF art. 22.1 (Rendimientos del capital inmobiliario): califica las rentas del alquiler como capital inmobiliario.
• LIRPF art. 23.2 (Reducción sobre rendimientos del capital inmobiliario): prevé reducciones aplicables, si procede, al rendimiento neto positivo.