ARRENDAMIENTO VIVIENDA
IVA. EXENCIÓN. El arrendamiento de una vivienda a una fundación que a su vez la cede gratuitamente a jóvenes tutelados estará exenta de IVA si no hay explotación económica o si el contrato identifica a los usuarios finales
Fecha: 03/02/2025 Fuente: web de la AEAT Enlace: Consulta V0063-25 de 03/02/2025
HECHOS:
- Persona física propietaria de una vivienda que proyecta arrendarla a una fundación sin ánimo de lucro.
- La fundación cederá el uso de la vivienda gratuitamente a jóvenes tutelados por ella.
PREGUNTA:
- Si el arrendamiento está exento del IVA.
- En su caso, si existe obligación de expedir factura.
CONTESTACIÓN DE LA DGT
- Sujeción al IVA del arrendamiento.
El arrendador de vivienda es empresario a efectos de IVA por explotar un bien con ánimo de obtener ingresos continuados (arts. 4 y 5 LIVA). El arrendamiento está sujeto al impuesto.
- Posible exención (art. 20.Uno.23º LIVA):
- Regla general: el alquiler de edificios destinados exclusivamente a vivienda está exento, salvo supuestos excluidos (p. ej., arrendamientos “para ser subarrendados”, letra f´).
- Si el arrendatario no actúa como empresario/profesional y cede gratuitamente: cuando la fundación no realiza actividad empresarial o profesional y cede sin contraprestación a los jóvenes (actúa como consumidor final), el alquiler está sujeto pero exento.
- Si existe cesión posterior en el marco de una actividad: si la fundación explotara la vivienda (subarriendo u otra cesión en el ejercicio de actividad), el alquiler del propietario a la fundación pasa a estar sujeto y no exento (tipo 21%).
- Doctrina TEAC 15-12-2016: no hay subarriendo (y procede la exención) cuando el contrato de arrendamiento identifica de forma concreta la persona física usuaria final, prohíbe al arrendatario subarrendar o designar otros ocupantes durante la vigencia y evidencia que la finalidad exclusiva es servir de vivienda a esa persona. Si el contrato permite al arrendatario designar ocupantes, se entiende cesión posterior y no hay exención.
- Obligación de facturar:
- Con carácter general, los empresarios deben expedir factura por las operaciones realizadas (art. 164.Uno.3º LIVA y art. 2 RD 1619/2012).
- Excepción por exención: en las operaciones exentas del art. 20 LIVA no existe obligación de expedir factura (art. 3.1.a RD 1619/2012), salvo los supuestos excluidos en el propio artículo 3.1.a (no aplicables aquí) o cuando el destinatario sea empresario/profesional y actúe como tal o lo exija para ejercer un derecho tributario (art. 2.2.a RD 1619/2012). En consecuencia, si el arrendamiento está exento conforme al art. 20.Uno.23º LIVA, el propietario no tendrá que emitir factura, salvo que la fundación actúe como empresario o solicite la factura para fines tributarios.
Artículos:
- Art. 4 LIVA – Hecho imponible y operaciones sujetas: determina que las prestaciones de servicios realizadas por empresarios/profesionales están sujetas. Relevante para calificar el arrendamiento como sujeto.
- Art. 5 LIVA – Concepto de empresario/profesional: incluye a arrendadores de bienes como empresarios por obtener ingresos continuados. Fundamenta la sujeción del arrendador.
- Art. 11 LIVA – Concepto de prestación de servicios: la cesión de uso de bienes es prestación de servicios; encaja el arrendamiento.
- Art. 20.Uno.23º LIVA – Exención de arrendamientos de vivienda: regula la exención y sus exclusiones (incluida la letra f´ sobre subarriendo). Es el núcleo de la decisión.
- Art. 164.Uno.3º LIVA – Obligación de expedir factura: impone la obligación general de facturar.
- RD 1619/2012, art. 2 y art. 3 (Reglamento de facturación): concreta cuándo hay que facturar y excepciones para operaciones exentas del art. 20 LIVA.