El Supremo anula una comprobación de valores por no inspeccionar el interior de los inmuebles y fija como regla general la visita interior en tasaciones

INMUEBLE

LGT. COMPROBACIÓN INMUEBLES. El Supremo anula una comprobación de valores por no inspeccionar el interior de los inmuebles y fija como regla general la visita interior en tasaciones periciales tributarias

La realización de visita exterior, confirmada por la práctica de algunas fotografías, no es suficiente para enervar la necesidad de visita interior del inmueble, debiendo el perito explicar y motivar en su informe las razones que, en su caso, puedan justificar su imposibilidad o innecesaridad.

Fecha:  17/09/2025               Fuente:  web del Poder Judicial             Enlace:  Resolución del TS de 17/09/2025

HECHOS

• Sujetos y operación:

Cuatro hermanos aceptan la herencia de su madre (01/07/1995 fallecimiento; aceptación 20/10/2006) y constituyen una comunidad de bienes dedicada al alquiler de locales. El 02/10/2007 aportan no dinerariamente a Renta M Viera, S.L. los inmuebles de la comunidad, invocando el régimen especial de neutralidad (FEAC) del TRLIS (arts. 83 a 96).

• Actuación de la Inspección:

Niega que exista actividad económica a efectos del art. 27.2 LIRPF (falta de local y empleado a jornada completa), rechaza el régimen de neutralidad y regulariza el IRPF 2007 de cada comunero, calculando la ganancia mediante una comprobación de valores con dictamen de peritos que solo visitan el exterior de los inmuebles y se apoyan en datos catastrales/registrales. Impone además sanciones.

• Vía económico-administrativa y jurisdiccional:

TEAR Canarias (27/11/2014) y TEAC (18/09/2018) confirman. La Audiencia Nacional (SAN 13/04/2022, Sección 4ª) desestima el recurso y considera suficiente la visita exterior.

• Objeto del recurso de casación (Auto de admisión 04/12/2024):

Determinar si, en la comprobación de valores por dictamen de peritos (art. 57.1.e LGT), el deber de motivación exige visitar también el interior del inmueble, o basta la contemplación exterior/fotografías; e interpretar los arts. 58 RGAT? (en realidad 158.3) y 160.1-3 RGAT.

FALLO DEL TRIBUNAL Y, EN SU CASO, DOCTRINA

• • Estima la casación, casa y anula la SAN de 13/04/2022 y anula la Resolución del TEAC de 18/09/2018, con los efectos del FJ Quinto. Sin condena en costas en casación (art. 93.4 LJCA) y, en instancia, cada parte las suyas y las comunes por mitad.
  • Doctrina fijada (contenido interpretativo):

• • • La regla general en la comprobación de valores por dictamen de peritos es la inspección ocular individualizada del interior y del exterior del inmueble.
    • La omisión de la visita interior solo es admisible si el perito lo justifica expresa y razonadamente en su informe (p. ej., negativa documentada de acceso o innecesariedad motivada).
    • La visita exterior y unas fotografías no bastan para enervar la necesidad de visita interior ni para satisfacer la motivación reforzada exigible.

Fundamentos jurídicos (argumentos del Tribunal)

1. Marco legal y estándar de motivación

• • La Administración puede comprobar valores mediante dictamen de peritos (art. 57.1.e LGT), pero debe motivar individualizadamente la valoración (art. 160.3.c RGAT) y, cuando proceda, reconocer personalmente el bien (art. 160.2 RGAT).
  • La carga de acreditar el valor aplicado recae en la Administración (art. 114.1 LGT).

2. Necesidad de visita interior

• • El Tribunal reafirma su jurisprudencia: STS 29/03/2012 (rec. 34/2010), 26/11/2015 (rec. 3369/2014), 21/02/2018 (rec. 2583/2016), 21/01/2021 (rec. 5352/2019), 04/07/2023 (rec. 7756/2021) y, especialmente, STS 24/06/2025 (rec. 6908/2023) —caso idéntico respecto de otro de los herederos—, que exigen visita interior salvo justificación rigurosa de su innecesariedad.
  • También alude a las buenas prácticas técnicas de la Orden ECO/805/2003 (aunque no aplicable directamente al caso por su ámbito), que prevé comprobaciones mínimas con inspección interior y exterior.

3. Control jurisdiccional de la pericia

• • El órgano jurisdiccional, como peritus peritorum (art. 348 LEC), debe verificar la metodología empleada; si la metodología es inadecuada (no visitar interior), la valoración deviene insuficientemente motivada.

4. Aplicación al caso

• • Los informes periciales solo constan de visita exterior y presumen un estado interior “acorde” con el exterior, sin pedir acceso ni documentar negativa; no se explica por qué sería innecesaria la visita interior. Ello vulnera los estándares de motivación y determina la anulabilidad de la comprobación de valores y, en cascada, de la liquidación y sanción.