Resolución de 29 de octubre de 2025, de la Secretaría de Estado de Vivienda por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado

ZONAS TENSIONADAS. Resolución de 29 de octubre de 2025, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en el tercer trimestre de 2025.

Objeto de la norma

Publicar, con carácter trimestral y en aplicación del art. 18.2.d) de la Ley 12/2023, la relación de zonas de mercado residencial tensionado declaradas durante el tercer trimestre de 2025, y reflejar para cada una de ellas su periodo de vigencia, la definición aplicable de “gran tenedor”, la aplicación del límite del art. 17.7, segundo párrafo, de la LAU y los enlaces a las declaraciones y memorias. Se trata de la Resolución de 29 de octubre de 2025 de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana.

Qué regula

1. Ámbito territorial: incluye las zonas declaradas por la Comunidad Autónoma del País Vasco en el T3-2025: Astigarraga, Bilbao, Usurbil y Vitoria-Gasteiz (excluida la zona rural de entidades locales menores no incluida en la trama urbana).
2. Vigencia de la declaración de zona tensionada: tres años para cada municipio, desde el día siguiente a la publicación de esta Resolución en el BOE.
3. Definición de “gran tenedor” aplicable en cada zona (complementaria a la del art. 3.k) de la Ley 12/2023):
   • Astigarraga: persona física o jurídica titular de 5 o más inmuebles residenciales en el municipio (excluidos garajes y trasteros; se exceptúan viviendas de titularidad pública o de entes/sociedades públicas).
   • Bilbao: titular de más de 10 inmuebles residenciales o de >1.500 m² construidos de uso residencial (excluidos garajes y trasteros).
   • Usurbil: titular de 5 o más inmuebles residenciales, con las mismas exclusiones/excepciones.
   • Vitoria-Gasteiz: titular de 5 o más inmuebles residenciales, con las mismas exclusiones/excepciones.
4. Límites de renta (art. 17.7, segundo párrafo, LAU): se confirma su aplicación en estas zonas a nuevos contratos de vivienda en inmuebles sin contrato vigente en los últimos cinco años; la renta inicial no puede exceder del límite máximo del precio conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las características de la vivienda y del edificio.
5. Transparencia: incorpora enlaces a las declaraciones autonómicas y a sus memorias para cada municipio.
6. Régimen de recursos: pone fin a la vía administrativa; cabe recurso de reposición (un mes) o contencioso-administrativo ante la Audiencia Nacional (dos meses), desde el día siguiente a la publicación en el BOE.

A quién va dirigida

A operadores jurídicos y económicos del mercado de la vivienda afectados por las zonas tensionadas: propietarios y arrendadores (incluidos grandes tenedores), arrendatarios, administraciones públicas competentes en vivienda y operadores inmobiliarios en los municipios citados.

Entrada en vigor

La Resolución surte efectos desde el día siguiente a su publicación en el BOE. Dado que se publica en el BOE núm. 261, de jueves 30 de octubre de 2025, los efectos comienzan el 31 de octubre de 2025.