La DGT analiza la conversión de locales en viviendas: el tratamiento de IVA según su rehabilitación

TRANSFORMACIÓN DE LOCAL EN VIIVENDA

IVA. TIPO DEL 10%. La DGT analiza la conversión de locales en viviendas: el tratamiento de IVA según su rehabilitación.

La DGT analiza cuándo se aplica la exención de IVA, el tipo reducido, la inversión del sujeto pasivo y el derecho a deducción en transmisiones de inmuebles reformados. Además, adapta su criterio a lo establecido en el TS respecto a la exigencia de la cédula de habitabilidad para poder aplicar el tipo del 10% cuando se transforma un local en vivienda.

Fecha:  15/09/2025               Fuente:  web del Poder Judicial             Enlace:  Consulta V1621-25 de 15/09/2025

HECHOS

• • Una entidad mercantil dedicada a la actividad inmobiliaria adquiere dos locales comerciales para su conversión en viviendas. Para ello, modifica su uso y realiza las correspondientes obras de reforma.
• Tras finalizar las obras, se plantea transmitir dichos inmuebles.

CUESTIONES PLANTEADAS

1. 1. ¿Está sujeta al IVA la transmisión de las viviendas resultantes?
   2. ¿Quién es el sujeto pasivo del IVA en las obras de reforma?
   3. ¿Es deducible el IVA soportado en las obras?
   4. ¿Qué tipo impositivo resulta aplicable a la transmisión de las viviendas?

CONTESTACIÓN DE LA DGT

1. Sujeción y exención del IVA en la transmisión

• • La transmisión estará sujeta al IVA si se trata de la primera entrega de edificaciones.
  • Si se han ejecutado obras de rehabilitación según los criterios del art. 20.Uno.22º.B) LIVA, la entrega será considerada como primera entrega y estará no exenta.
  • Si no hay rehabilitación, se considerará una segunda entrega y estará exenta, salvo que se renuncie a la exención cumpliendo ciertos requisitos.

2. Obras de rehabilitación

• • Se consideran tales si:

• • • Más del 50% del coste se destina a elementos estructurales, fachadas o cubiertas.
    • El coste total supera el 25% del valor del edificio (descontado el suelo).

• • Solo si se cumplen estos requisitos se entenderá que hay rehabilitación a efectos del IVA.

3. Inversión del sujeto pasivo

• • Aplica si:

• • • El promotor actúa como empresario.
    • Las obras son de rehabilitación o construcción.
    • Hay contrato directo con el contratista.

• • Fundamento: art. 84.Uno.2º.f) LIVA.

4. Tipo impositivo aplicable

• • En caso de entrega sujeta y no exenta:

• • • Se aplica el 10% si el inmueble es apto para vivienda (art. 91.Uno.1.7º LIVA).
    • No se exige cédula de habitabilidad: basta con que el inmueble sea objetivamente apto para uso como vivienda, según sentencia del Tribunal Supremo núm. 82/2025, de 28 de enero de 2025.
  • Si no es apto, aplica el tipo general del 21%.

5. Deducción del IVA soportado

• • Solo podrá deducirse el IVA si la entrega de las viviendas es una operación sujeta y no exenta.
  • Si parte de las operaciones están exentas, se aplicará la regla de prorrata (arts. 102-106 LIVA).
  • La deducibilidad dependerá del uso efectivo de los inmuebles y de la modalidad de prorrata (general o especial).

ARTÍCULOS

• Art. 4 LIVA – Define el ámbito objetivo de sujeción al IVA. Aplica por tratarse de entregas realizadas por empresario.
• Art. 5 LIVA – Define quién es empresario a efectos del IVA.
• Art. 20.Uno.22º LIVA – Regula la exención para segundas entregas y el concepto de rehabilitación.
• Art. 84.Uno.2º.f) LIVA – Regula la inversión del sujeto pasivo en ejecuciones de obra.
• Art. 91.Uno.1.7º LIVA – Establece el tipo reducido del 10% para viviendas.
• Art. 94-106 LIVA – Regulan el derecho a deducir el IVA soportado y el sistema de prorrata.
• Art. 105-106 LGT – Establecen la carga y medios de prueba necesarios en procedimientos tributarios.

JURISPRUDENCIA

• Sentencia del Tribunal Supremo núm. 82/2025, de 28 de enero de 2025: aclara que no es necesario aportar cédula de habitabilidad para aplicar el tipo reducido si el inmueble es objetivamente apto como vivienda.