El Supremo avala que arrendadores no empresarios puedan aplicar amortización inferior al 3% al calcular la ganancia patrimonial en la transmisión de inmuebles

PORCENTAJE DE AMORTIZACIÓN

IRPF. TRANSMISIÓN DE UN INMUEBLE. El Supremo avala que arrendadores no empresarios puedan aplicar amortización inferior al 3% al calcular la ganancia patrimonial en la transmisión de inmuebles.

El Supremo reconoce que la amortización fiscal en transmisiones de inmuebles arrendados puede ajustarse a la vida útil del bien, aunque el arrendador no ejerza actividad económica.

Fecha:  20/11/2025               Fuente:  web del Poder Judicial             Enlace:  Sentencia del TS de 20/11/2025

Síntesis: El Tribunal Supremo, en la STS 5416/2025, fija como doctrina que si el sujeto pasivo no llevó a cabo actividades económicas empresariales o profesionales, pero obtuvo rendimiento del capital inmobiliario por la cesión de un inmueble y calculó la amortización conforme a lo previsto en la Orden Ministerial 27 de marzo de 1998, cuando en un momento posterior proceda a su transmisión, no tendrá que aplicar la amortización máxima del 3% sobre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral y sí podrá aplicar, para determinar el valor de adquisición de inmueble, otra inferior que encaje en el concepto de amortización mínima del art. 35 Ley IRPF.

HECHOS

• • La contribuyente declaró una pérdida patrimonial por la transmisión de un inmueble arrendado.
  • La AEAT corrigió dicha pérdida, entendiendo que debía computarse una ganancia patrimonial al reducir del valor de adquisición una amortización mínima del 3%, aunque no hubiera sido efectivamente aplicada como gasto.
  • La Administración desestimó el recurso de reposición y posteriormente el TEAR de Asturias confirmó la liquidación y declaró extemporánea la reclamación contra la sanción asociada.
  • El TSJ de Asturias desestimó el recurso interpuesto por la contribuyente.

Objeto del recurso de casación:

• • Determinar si en la transmisión de inmuebles arrendados por sujetos pasivos del IRPF no empresarios, puede aplicarse una amortización inferior al 3% para determinar la ganancia patrimonial.
  • Precisar si el contribuyente debe minorar obligatoriamente el valor de adquisición en función de las amortizaciones deducibles, incluso si no fueron efectivamente practicadas.

FALLO DEL TRIBUNAL SUPREMO

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa y anula la sentencia del TSJ de Asturias, y declara anulada la liquidación de IRPF de 2018 realizada por la AEAT.

Doctrina jurisprudencial fijada:

• • “Cuando un contribuyente no empresario transmita un inmueble arrendado, puede aplicar para determinar el valor de adquisición una amortización inferior al 3%, siempre que se ajuste a criterios normativos razonables, como la vida útil del bien, conforme a la Orden Ministerial de 1998 o al artículo 12 de la LIS.”
  • También se recuerda que la sanción tributaria, aunque no recurrida formalmente, no podrá ejecutarse, al haber sido anulada la liquidación de la que trae causa.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

1. Distinción entre amortización mínima y amortización efectiva:

• • Para calcular la ganancia patrimonial, debe minorarse el valor de adquisición en función de la amortización mínima (art. 40 RIRPF), aunque no se haya deducido como gasto.
  • Esta amortización mínima no está cuantificada expresamente en la normativa del IRPF.
  • El Tribunal admite que se puede recurrir a normas complementarias como la Orden Ministerial de 27 de marzo de 1998 (Tablas de Amortización) o el art. 12 de la LIS.

2. Razonabilidad del criterio del contribuyente:

• • El uso de una amortización basada en vida útil de 68 años es un criterio razonable y admitido contablemente, similar al utilizado por la AEAT en otros impuestos (e.g., IS).
  • No existe base legal para obligar al uso exclusivo del 3% si el bien no estaba afecto a actividades económicas.

3. Irrelevancia de la naturaleza empresarial del arrendador:

• • El Tribunal considera que la diferencia entre arrendador empresario o no es formal, y no debe afectar a la posibilidad de aplicar la tabla de amortización más ajustada a la realidad del bien.

4. Amparo en el principio de capacidad económica y de seguridad jurídica:

• • Obligar a aplicar una amortización superior a la real distorsiona la capacidad económica efectiva del contribuyente (art. 31 CE).
  • La Administración no puede fundar sanciones en interpretaciones discutibles, como recuerda el art. 179.2.d) de la LGT.

NORMATIVA APLICADA

• Art. 35 LIRPF: Define el valor de adquisición, que debe minorarse en el importe de las amortizaciones.
• Art. 23.1.b) LIRPF: Regula la deducibilidad de amortizaciones en rendimientos del capital inmobiliario.
• Art. 40 RIRPF: Obliga a computar la amortización mínima en el valor de adquisición, aunque no se haya deducido.
• Art. 14 RIRPF: Establece el 3% como límite máximo de amortización deducible para inmuebles.
• Art. 12 LIS: Proporciona criterio supletorio para calcular amortización mínima, como en este caso.
• Orden de 27 de marzo de 1998: Tabla de amortización aplicable a IRPF en estimación directa simplificada.
• Art. 179.2.d) LGT: Exclusión de responsabilidad si se actuó conforme a una interpretación razonable.