La exención por reinversión se admite aunque el transmitente no resida en la vivienda en los dos años previos, siempre que lo haga el otro cónyuge

REINVERSIÓN TRAS EL DIVORCIO: SE MANTIENE EL CARÁCTER HABITUAL SI RESIDE EL EXCÓNYUGE

IRPF. EXENCIÓN POR REINVERESIÓN VIVIENDA HABITUAL. La DGT adapta su criterio a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y admite la exención aunque el transmitente no resida en la vivienda en los dos años previos, siempre que lo haga el otro cónyuge

La exención por reinversión no se pierde tras el divorcio cuando la vivienda sigue siendo habitual para el cónyuge que permanece en ella, aunque el transmitente haya dejado de residir y el otro no sea residente fiscal en España

Fecha:  15/01/2026               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V1797-25 de 13/10/2025

SÍNTESIS: La Dirección General de Tributos, en la Consulta Vinculante V1797-25, adapta su criterio a la doctrina del Tribunal Supremo (sentencia TS de 5 de mayo de 2023)y confirma que, en supuestos de divorcio, la vivienda transmitida puede seguir teniendo la consideración de habitual a efectos de la exención por reinversión en el IRPF, aunque el contribuyente haya dejado de residir en ella. Basta con que el inmueble haya constituido la vivienda habitual del cónyuge que permaneció en su uso en el momento de la transmisión o en los dos años anteriores, incluso cuando dicho cónyuge no sea residente fiscal en España, siempre que se acredite la residencia efectiva y se cumplan los requisitos de reinversión legalmente establecidos.

HECHOS

• • La consultante adquirió el 21 de noviembre de 2005 una vivienda junto con su entonces cónyuge. Ambos residieron en ella de forma ininterrumpida hasta marzo de 2022.
  • Como consecuencia del divorcio, y en virtud del convenio regulador, el uso de la vivienda se atribuyó al exmarido, quien continuó residiendo de manera efectiva y continuada hasta mayo de 2024, fecha en la que se produjo la venta del inmueble.
  • Se señala que el exmarido, pese a residir efectivamente en España y estar empadronado en la vivienda, tiene la consideración de residente fiscal en Alemania.

CUESTIÓN PLANTEADA

• • La consultante pregunta si la vivienda transmitida puede seguir teniendo para ella la consideración de vivienda habitual, a efectos de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual prevista en el artículo 38 de la Ley del IRPF.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

La Dirección General de Tributos parte de que la transmisión genera una ganancia o pérdida patrimonial conforme a los artículos 33, 34 y 35 de la LIRPF.

En relación con la exención por reinversión en vivienda habitual, recuerda que:

• • Es imprescindible que la vivienda transmitida tenga la condición de vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores.
  • La vivienda habitual se define como aquella que constituye la residencia del contribuyente durante al menos tres años, admitiéndose excepciones cuando concurren circunstancias que exigen el cambio de domicilio, como la separación o divorcio.

• • La DGT reconoce que su criterio administrativo anterior consideraba que la vivienda dejaba de ser habitual para el cónyuge que la abandonaba tras el divorcio. Sin embargo, este criterio ha sido modificado a raíz de la Sentencia del Tribunal Supremo nº 553/2023, de 5 de mayo.
  • El Tribunal Supremo fija doctrina jurisprudencial en el sentido de que, en casos de separación o divorcio, el requisito de ocupación efectiva se entiende cumplido si la vivienda sigue constituyendo la residencia habitual del cónyuge que permanece en ella, aunque el otro haya tenido que abandonarla.
  • Aplicando esta doctrina, la DGT concluye que:
  • Si la vivienda tenía la consideración de habitual para el excónyuge que permaneció en ella en el momento de la transmisión o en los dos años anteriores,
  • Se entenderá que también tiene tal carácter para la consultante, con independencia de que el excónyuge no sea residente fiscal en España.
  • Por tanto, la ganancia patrimonial podrá quedar exenta si la consultante reinvierte el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro de los plazos legales.
  • No obstante, la DGT recuerda que la acreditación de la residencia efectiva es una cuestión de hecho que debe probarse por cualquier medio admitido en Derecho, sin que el simple empadronamiento sea suficiente por sí solo.

Artículos

• Artículo 33.1 LIRPF. Define la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de elementos patrimoniales. Es la base para someter la operación a tributación.
• Artículo 34.1.a) LIRPF. Establece que la ganancia patrimonial se calcula por la diferencia entre valores de adquisición y transmisión.
• Artículo 35 LIRPF. Regula cómo se determinan los valores de adquisición y transmisión en transmisiones onerosas. Es esencial para cuantificar la ganancia.
• Artículo 38.1 LIRPF. Regula la exención por reinversión en vivienda habitual, núcleo central de la consulta.
  Artículo 41 RIRPF. Desarrolla reglamentariamente la exención por reinversión, fijando plazos, forma de reinversión y consecuencias del incumplimiento.
• Artículo 41 bis RIRPF. Define el concepto de vivienda habitual y, en su apartado 3, permite considerar habitual la vivienda aunque no se resida en ella en el momento de la venta, si lo fue en los dos años anteriores. Es clave en supuestos de divorcio.
• Artículo 106.1 LGT. Regula los medios de prueba admisibles en Derecho, aplicable a la acreditación de la residencia efectiva.

Referencias jurisprudenciales y doctrinales relevantes

• Sentencia del Tribunal Supremo nº 553/2023, de 5 de mayo. Fija doctrina jurisprudencial que corrige el criterio previo de la DGT y permite mantener la consideración de vivienda habitual en casos de divorcio cuando el otro cónyuge continúa residiendo en el inmueble.