VIVIENDA EN CALIFORNIA
IRPF. EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL. La venta de una vivienda habitual en el extranjero puede beneficiarse de la exención por reinversión en el IRPF
La DGT confirma que la reinversión en una nueva vivienda habitual en España permite exonerar la ganancia patrimonial, incluso cuando la vivienda transmitida se sitúa fuera del territorio nacional
Fecha: 14/10/2025 Fuente: web de la AEAT Enlace: Consulta V1860-25 de 14/10/2025
SÍNTESIS: La DGT confirma que la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda habitual situada en el extranjero puede quedar exenta en el IRPF si el contribuyente es residente fiscal en España y reinvierta el importe total en la adquisición de una nueva vivienda habitual en España dentro del plazo de dos años. La clave es que ambas viviendas cumplan los requisitos legales de habitualidad, con independencia de su localización geográfica.
HECHOS
- El consultante y su cónyuge manifiestan su intención de vender su vivienda habitual situada en California (Estados Unidos) antes del 1 de septiembre de 2025.
- Asimismo, indican que dentro del plazo de los dos años siguientes a dicha transmisión procederán a adquirir una nueva vivienda en Andalucía (España), destinando la totalidad del importe obtenido en la venta a dicha adquisición, con la finalidad de que constituya su nueva vivienda habitual.
CUESTIÓN QUE PLANTEA EL CONSULTANTE
- Los consultantes desean saber si la ganancia patrimonial obtenida en 2025 por la venta de la vivienda habitual en California puede acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, prevista en la normativa del IRPF, pese a que la vivienda transmitida se encuentre situada en el extranjero.
CONTESTACIÓN DE LA DGT
- La Dirección General de Tributos formula su contestación partiendo de la hipótesis de que los consultantes son residentes fiscales en España en el ejercicio 2025, y, por tanto, contribuyentes del IRPF en dicho período.
- La DGT recuerda que la exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la LIRPF, desarrollándose reglamentariamente en los artículos 41 y 41 bis del RIRPF. De dicha normativa se desprenden, entre otros, los siguientes criterios jurídicos:
- La exención resulta aplicable a las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
- La reinversión debe efectuarse en un plazo máximo de dos años, anteriores o posteriores a la fecha de transmisión.
- La condición de vivienda habitual debe concurrir tanto en la vivienda transmitida como en la adquirida.
- Para que una vivienda tenga la consideración de habitual, debe haber constituido la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años, con determinadas excepciones justificadas.
- A efectos de la exención, también se considera vivienda habitual aquella que hubiera tenido tal consideración en cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.
Aplicando esta normativa al caso concreto, la DGT concluye que:
- La ubicación de la vivienda transmitida en el extranjero no impide la aplicación de la exención, siempre que se cumplan los requisitos legales.
- Si la vivienda de California tuvo la consideración de vivienda habitual de los consultantes hasta cualquier día de los dos años anteriores a su venta, y
- Si el importe total obtenido se reinvierte, dentro del plazo legal, en la adquisición de una nueva vivienda habitual en Andalucía,
entonces la ganancia patrimonial obtenida por cada cónyuge quedará exenta de gravamen en el IRPF, en la proporción que corresponda.
Artículos
- Artículo 38 de la Ley 35/2006, del IRPF. Regula la exención por reinversión en vivienda habitual, estableciendo el requisito esencial de reinvertir el importe obtenido en la transmisión en una nueva vivienda habitual.
- Artículo 41 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007). Desarrolla las condiciones temporales y cuantitativas de la reinversión, incluyendo el plazo de dos años y la obligación de manifestar la intención de reinvertir.
- Artículo 41 bis del Reglamento del IRPF (RD 439/2007). Define el concepto de vivienda habitual, tanto para la vivienda transmitida como para la adquirida, elemento clave para la aplicación de la exención.