Deducibilidad de los intereses de préstamos participativos en sociedades inmobiliarias

DEDUCIBILIDAD DE LOS INTERESES

1. PRÉSTAMOS PARTICIPATIVOS. La DGT estudia en esta consulta la deducibilidad de los intereses de préstamos participativos en sociedades inmobiliarias

La DGT analiza la naturaleza fiscal de la retribución del préstamo participativo y su posible consideración como retribución de fondos propios cuando existe grupo mercantil

Fecha:  13/11/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2152-25 de 13/11/2025

SÍNTESIS: En la consulta vinculante la DGT analiza la deducibilidad en el Impuesto sobre Sociedades de los intereses derivados de un préstamo participativo concedido a una sociedad promotora inmobiliaria.

La DGT distingue dos escenarios:

• • Si prestamista y prestataria forman parte del mismo grupo mercantil (art. 42 CCom), la retribución del préstamo participativo tiene la consideración de retribución de fondos propios (art. 15.a) LIS), por lo que no resulta fiscalmente deducible, debiendo practicarse el correspondiente ajuste extracontable positivo, incluso cuando los intereses hayan sido capitalizados como mayor valor de las existencias.
  • Si no existe grupo, los intereses tienen la consideración de gasto financiero y serán deducibles con los límites del artículo 16 LIS (30 % del beneficio operativo, con mínimo de 1 millón de euros), sin perjuicio de su posible capitalización contable.

HECHOS

La entidad consultante, según la consulta vinculante V2152-25, de 13 de noviembre de 2025 , es una sociedad limitada cuyo objeto social es la promoción inmobiliaria.

Desarrolla su actividad mediante:

• • Compra de inmuebles.
  • Reforma de los mismos.
  • Posterior venta.

La financiación de estas operaciones se articula a través de préstamos participativos, cuya retribución consiste en:

• • Un 50 % del beneficio obtenido, y
  • Los intereses generados por el préstamo.

CUESTIÓN QUE PLANTEA EL CONSULTANTE

Se solicita a la DGT que determine:

• • Si el gasto financiero derivado del préstamo participativo es fiscalmente deducible en el Impuesto sobre Sociedades.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

La DGT estructura su respuesta distinguiendo dos escenarios:

A) Si prestamista y prestataria forman parte del mismo grupo mercantil

La clave reside en el artículo 15.a) de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (LIS).

Si el préstamo participativo ha sido concedido por una entidad que forma parte del mismo grupo (según el artículo 42 del Código de Comercio), la retribución del préstamo:

• • Tiene la consideración de retribución de fondos propios.
  • En consecuencia, no es gasto fiscalmente deducible.

La DGT concluye que:

• • Aunque contablemente figure como gasto financiero,
  • Debe practicarse un ajuste extracontable positivo y permanente por el importe del gasto.

Este criterio resulta aplicable incluso cuando los intereses hayan sido activados como mayor valor de las existencias.

La DGT cita expresamente su doctrina anterior en la consulta V2176-24 en el mismo sentido .

1. B) Si NO existe grupo mercantil

En este caso:

1. Naturaleza contable

1. • Conforme al Plan General de Contabilidad (NRV 9ª, tras modificación por RD 1/2021), los intereses del préstamo participativo son gastos financieros.
   • Pueden:

1. • • Imputarse directamente a pérdidas y ganancias, o
     • Capitalizarse como mayor valor de existencias (normas de adaptación a empresas inmobiliarias).
2. Tratamiento fiscal

1. • Si no forman parte del grupo, los intereses no son retribución de fondos propios.
   • Se someten al régimen general de limitación del artículo 16 LIS:

1. • • Deducibles hasta el 30 % del beneficio operativo.
     • Con mínimo deducible de 1 millón de euros.
     • Posibilidad de compensación futura.
2. Si se capitalizan

1. • No afectan a la base imponible en el ejercicio del devengo.
   • Impactarán fiscalmente cuando:

1. • • Se deterioren las existencias, o
     • Se vendan los inmuebles.

La DGT recuerda además la vigencia de la Resolución de 16 de julio de 2012 sobre limitación de gastos financieros .

Artículos

• Artículo 10.3 LIS. Determina que la base imponible parte del resultado contable corregido por la LIS. Fundamenta la necesidad de realizar ajustes extracontables cuando el gasto no es fiscalmente deducible.
• Artículo 11 LIS. Regula el principio de devengo. Justifica la imputación temporal del gasto financiero.
• Artículo 15.a) LIS. Declara no deducibles las retribuciones de fondos propios. Califica como tales los préstamos participativos intragrupo. Es el fundamento esencial de la no deducibilidad cuando existe grupo.
• Artículo 16 LIS. Establece la limitación del 30 % del beneficio operativo. Aplica cuando no existe grupo mercantil.
• Artículo 42 Código de Comercio. Define cuándo existe grupo de sociedades. Determina si resulta aplicable la prohibición del artículo 15.a) LIS.
• Artículo 20 Real Decreto-ley 7/1996. Define el concepto jurídico de préstamo participativo. Permite calificar correctamente la operación analizada.