La DGT aclara el criterio de conversión en euros en transmisiones inmobiliarias realizadas en divisa extranjera

CRITERIO DE CONVERSIÓN

IRPF. COMPRAVENTA DE INMUEBLE EN DÓLARES. La DGT aclara el criterio de conversión en euros en transmisiones inmobiliarias realizadas en divisa extranjera.

La ganancia patrimonial debe calcularse en la moneda original y convertirse a euros al tipo vigente en la fecha de transmisión

Fecha:  15/09/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V1615-25 de 15/09/2025

SÍNTESIS: La Consulta Vinculante analiza la tributación en IRPF de la venta, en 2024, de un inmueble situado en Estados Unidos, adquirido en 2000, cuando tanto la compra como la venta se realizaron en dólares estadounidenses.

La Dirección General de Tributos concluye que la ganancia o pérdida patrimonial debe calcularse en primer lugar en la moneda en que se efectuaron las operaciones (dólares), determinando la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión conforme a los artículos 33, 34 y 35 de la LIRPF. Posteriormente, el resultado obtenido debe convertirse a euros aplicando el tipo de cambio vigente en la fecha de la transmisión, momento en que se produce la alteración patrimonial.

Asimismo, la DGT recuerda que una eventual conversión posterior de los dólares a euros puede generar una nueva ganancia o pérdida patrimonial derivada exclusivamente de la fluctuación del tipo de cambio.

El criterio consolida la doctrina administrativa previa y aporta seguridad jurídica en operaciones internacionales realizadas por contribuyentes residentes fiscales en España.

HECHOS

Según la consulta vinculante V1615-25, de 15 de septiembre de 2025 :

• • El consultante es residente fiscal en España desde 2023.
  • En 2024 vende un piso situado en Estados Unidos.
  • El inmueble fue adquirido en agosto del año 2000.
  • Tanto la adquisición como la transmisión se realizaron en dólares estadounidenses.

CUESTIÓN PLANTEADA POR EL CONSULTANTE

El consultante pregunta si, para determinar la variación patrimonial derivada de la venta:

• • Debe calcular, por un lado, el precio y gastos de adquisición en euros, aplicando el tipo de cambio dólar/euro vigente en la fecha de compra (agosto de 2000), y
  • Por otro lado, el precio y gastos de transmisión en euros, aplicando el tipo de cambio correspondiente a la fecha de venta.

En definitiva, se cuestiona el momento y forma de conversión a euros cuando tanto adquisición como transmisión se realizaron en moneda extranjera.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

La Dirección General de Tributos responde en los siguientes términos:

1. Existencia de ganancia o pérdida patrimonial

Conforme al artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF (LIRPF), la transmisión genera una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor del patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición.

Asimismo, conforme al artículo 6.1 LIRPF, dicha renta está sujeta al impuesto por constituir hecho imponible la obtención de renta por el contribuyente.

2. Determinación de la ganancia patrimonial

La ganancia o pérdida se calcula por diferencia entre:

• • El valor de adquisición.
  • El valor de transmisión.

(artículo 34 LIRPF).

En transmisiones onerosas, el artículo 35 LIRPF define:

• • Valor de adquisición: importe real satisfecho más gastos e inversiones y mejoras (minorados por amortizaciones si proceden).
  • Valor de transmisión: importe real satisfecho menos gastos y tributos satisfechos por el transmitente.

La ganancia resultante se integra en la base imponible del ahorro (artículo 49 LIRPF).

3. Conversión cuando las operaciones se realizan en moneda extranjera

Este es el núcleo de la consulta.

La DGT, remitiéndose a la consulta V2026-20, establece que:

• • Primero debe calcularse la ganancia o pérdida patrimonial en dólares estadounidenses (diferencia entre valor de adquisición y valor de transmisión).
  • Posteriormente, la diferencia resultante debe convertirse a euros al tipo de cambio vigente en la fecha en que tenga lugar la alteración patrimonial, es decir, la fecha de transmisión.

Por tanto, no procede convertir por separado adquisición y transmisión a euros en sus respectivas fechas, sino calcular la diferencia en dólares y convertir el resultado final a euros al tipo vigente en la fecha de la venta.

4. Posible conversión posterior de las divisas a euros

La DGT añade que, si tras la venta los dólares se convierten posteriormente a euros, podría generarse una nueva ganancia o pérdida patrimonial derivada de la diferencia de cambio.

En apoyo de esta afirmación cita, entre otras:

• • Consulta V0234-07.
  • Consulta V2466-08.

En particular, la consulta V2466-08 señala que:

• • Las diferencias de cambio generan ganancia o pérdida patrimonial conforme al artículo 33 LIRPF.
  • Se imputan al período en que tenga lugar la alteración patrimonial (artículo 14.1.c) LIRPF).
  • Si no hay conversión efectiva a euros, la imputación se difiere hasta el momento del cobro o pago efectivo (artículo 14.2.e) LIRPF).

Artículos

• Artículo 33.1 LIRPF. Concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales. Fundamenta que la venta del inmueble genera una variación patrimonial sujeta a IRPF.
• Artículo 34 LIRPF. Norma general de cuantificación de ganancias y pérdidas patrimoniales. Establece que la ganancia se calcula por diferencia entre valor de adquisición y transmisión.
• Artículo 35 LIRPF. Determinación del valor de adquisición y transmisión en transmisiones onerosas. Esencial para definir qué partidas integran cada valor antes de proceder al cálculo en dólares.
• Artículo 49 LIRPF. Integración en la base imponible del ahorro. Determina que la ganancia patrimonial por transmisión de inmueble se integra en la base del ahorro.
• Artículo 14.1.c) LIRPF. Imputación temporal de ganancias y pérdidas patrimoniales. Se aplica para fijar el momento de imputación: cuando se produce la alteración patrimonial (venta).
• Artículo 14.2.e) LIRPF. Imputación de diferencias de cambio en cuentas en divisas. Relevante para el supuesto de conversión posterior de dólares a euros.