La DGT niega la exención por transmisión de vivienda habitual a mayor de 65 años no residente sin reinversión

MAYOR DE 65 AÑOS

IRNR. TRANSMISIÓN INMUEBLE. La DGT niega la exención por transmisión de vivienda habitual a mayor de 65 años no residente sin reinversión

La venta de la vivienda habitual en España por una contribuyente que se traslada a Francia tributa en el IRNR si no se reinvierte el importe obtenido, aun cuando el transmitente supere los 65 años. Aplica la Ley del Impuesto sobre la renta de no residentes y no la Ley del Impuesto sobre la renta de las personas físicas que contempla la exención para mayores de 65 años sin reinversión.

Fecha:  18/12/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2530-25 de 18/12/2025

SÍNTESIS: La DGT confirma que la exención por venta de vivienda habitual a mayores de 65 años no se aplica a no residentes. La DGT analiza el caso de una contribuyente mayor de 65 años que, tras trasladar su residencia fiscal a Francia, vende su vivienda habitual en España sin reinvertir el importe obtenido.

La Administración concluye que, al tener la condición de no residente en el momento de la transmisión, la ganancia patrimonial queda sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). En este ámbito no resulta aplicable la exención prevista en el IRPF para mayores de 65 años.

Asimismo, tampoco procede la exención por reinversión regulada en el TRLIRNR, dado que la contribuyente manifiesta que no destinará el importe a la adquisición de una nueva vivienda habitual.

HECHOS

• Persona física mayor de 65 años.
• Propietaria de su vivienda habitual en España, donde ha residido ininterrumpidamente durante más de 7 años.
• En 2024 decide trasladar su residencia habitual a Francia, su país de origen.
• Como consecuencia del traslado, previsiblemente dejará de ser residente fiscal en España en 2024.
• Transmitirá su vivienda habitual en 2024 o 2025.
• Obtendrá una ganancia patrimonial.
• No reinvertirá el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

CUESTIÓN PLANTEADA

• La consultante pregunta si, en caso de ser no residente fiscal en España en el ejercicio en que se produzca la venta (2024 o 2025), puede aplicar la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF para mayores de 65 años por la transmisión de su vivienda habitual.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

La Dirección General de Tributos parte de las siguientes premisas:

• • La consultante será residente fiscal en Francia en el ejercicio de la transmisión.
  • La vivienda transmitida cumple los requisitos para ser considerada vivienda habitual conforme a la normativa del IRPF.

1. Aplicación del Convenio para evitar la doble imposición España–Francia

La DGT señala que resulta aplicable el Convenio entre el Reino de España y la República Francesa para evitar la doble imposición, firmado el 10 de octubre de 1995.

Conforme al artículo 13.1.a) del Convenio:

• • Las ganancias derivadas de bienes inmuebles situados en un Estado pueden someterse a imposición en ese Estado.

Dado que el inmueble está situado en España:

• • España puede gravar la ganancia como Estado de la fuente.
  • Francia también podrá gravarla como Estado de residencia, debiendo eliminar la doble imposición conforme a su normativa interna.

2. Tributación en el IRNR

La DGT concluye que la operación queda sujeta al:

• Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRLIRNR).

En concreto:

• • Artículo 12.1 TRLIRNR: constituye hecho imponible la obtención de rentas en territorio español por no residentes.
  • Artículo 13.1.i).3º TRLIRNR: se consideran rentas obtenidas en territorio español las ganancias patrimoniales derivadas de bienes inmuebles situados en España.

Por tanto, la ganancia patrimonial está sujeta al IRNR.

3. Análisis de la exención aplicable

La DGT aclara que:

• • La exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años prevista en el artículo 33.4.b) LIRPF es propia del IRPF.
  • En el ámbito del IRNR existe una exención específica en la disposición adicional séptima del TRLIRNR.

Dicha disposición establece que:

• • Solo podrán excluirse de gravamen las ganancias obtenidas por residentes en la UE (o EEE con intercambio efectivo de información) si el importe total se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

En el caso concreto:

• • La consultante no reinvertirá el importe obtenido.
  • Por tanto, no se cumplen los requisitos de la disposición adicional séptima.

Conclusión de la DGT

La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual en España:

• • Está sujeta al IRNR.
  • No resulta aplicable la exención por ser mayor de 65 años.
  • Tampoco resulta aplicable la exención por reinversión al no cumplirse el requisito material de reinvertir el importe obtenido.

La DGT emite contestación vinculante conforme al artículo 89.1 de la Ley General Tributaria.

Artículos

Convenio España–Francia

• Artículo 13.1.a) del Convenio. Permite que España grave la ganancia por tratarse de un inmueble situado en su territorio.
• Artículo 6.2 del Convenio. Define qué debe entenderse por bienes inmuebles.
• Artículo 4 del Convenio. Exige acreditar la residencia fiscal en Francia mediante certificado.

Texto Refundido de la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004)

• Artículo 12.1 TRLIRNR. Determina el hecho imponible del impuesto.
• Artículo 13.1.i).3º TRLIRNR. Califica como renta obtenida en España la ganancia por transmisión de inmueble situado en España.
• Disposición adicional séptima TRLIRNR. Regula la exención por reinversión en vivienda habitual para residentes UE/EEE. Es básica porque sustituye, en el ámbito del IRNR, a la exención del artículo 33.4.b) LIRPF.
• Artículo 25.2 TRLIRNR. Obliga a practicar retención del 3% en transmisiones inmobiliarias.
• Artículo 28.1 TRLIRNR. Regula la obligación de declarar e ingresar la deuda tributaria.

Ley 35/2006 del IRPF

• Artículo 33.4.b) LIRPF. Establece la exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años. No resulta aplicable por tratarse de una contribuyente no residente sujeta al IRNR.
• Artículo 38 LIRPF. Regula la exención por reinversión, al que remite la disposición adicional séptima del TRLIRNR.