La mera modificación del contrato vigente no equivale a un “nuevo contrato de arrendamiento”, requisito imprescindible para aplicar la reducción del 90%

REQUISITO DE NUEVO CONTRATO

IRPF. REDUCCIÓN 90% SOBRE ARRENDAMIENTOS ZONAS TENSIONADAS. La DGT nos recuerda que una mera modificación del contrato vigente no equivale a un “nuevo contrato de arrendamiento”, requisito imprescindible para aplicar la reducción del 90% en arrendamientos en zonas tensionadas.

La DGT niega la reducción del 90% en IRPF por rebaja de renta en zona tensionada sino se hace a través de un nuevo contrato, no vale una simple novación.

Fecha:  11/12/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2445-25 de 11/12/2025

SÍNTESIS: La mera rebaja de renta mediante modificación del contrato vigente no permite acceder al incentivo fiscal del artículo 23.2 LIRPF.

En la consulta, la DGT analiza un supuesto en el que el arrendador reduce la renta en más de un 5% tras declararse la vivienda en zona tensionada, pero mediante una modificación del contrato existente.

La Dirección General de Tributos concluye que no procede aplicar la reducción del 90%, ya que la norma exige la formalización de un nuevo contrato de arrendamiento, con una renta inicial inferior en más de un 5% respecto de la anterior.

En consecuencia, la DGT mantiene un criterio estricto y formalista, según el cual solo los contratos nuevos —y no las novaciones— permiten acceder a este beneficio fiscal.

HECHOS

• • El consultante es propietario de una vivienda arrendada a personas físicas. El contrato inicial se firmó el 12 de octubre de 2024, con una renta anual de 8.400 euros.
  • Con posterioridad, la vivienda pasa a estar situada en una zona de mercado residencial tensionado.
  • En ese contexto, las partes pretenden firmar un documento de modificación del contrato originario para rebajar la renta en más de un 5%, quedando fijada en 8.160 euros anuales, pero sin extinguir el contrato previo ni sustituirlo por otro; simplemente se modifica la cláusula de renta y permanecen vigentes las demás estipulaciones.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

• • La cuestión planteada es si, con esa rebaja de renta instrumentada mediante modificación del contrato ya existente, puede aplicarse la reducción del 90% del rendimiento neto positivo del capital inmobiliario prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF para determinados arrendamientos de vivienda.

QUÉ CONTESTA LA DGT

• • La DGT responde negativamente: no procede la reducción del 90%. Su razón central es que el beneficio fiscal exige la formalización de un nuevo contrato de arrendamiento y no basta con una mera modificación o novación modificativa de un contrato anterior.

La argumentación jurídica se apoya, en síntesis, en cuatro ideas:

• • En primer lugar, la DGT parte de que el arrendamiento no constituye actividad económica, por no concurrir los requisitos del artículo 27.2 LIRPF; por eso, los ingresos se califican como rendimientos del capital inmobiliario. Ese presupuesto es necesario para entrar en el régimen de reducciones del artículo 23 LIRPF.
  • En segundo lugar, recuerda que el artículo 23.2 LIRPF, tras la reforma introducida por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, regula varias reducciones sobre el rendimiento neto positivo en arrendamientos de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de esa ley. En particular, la letra a) reconoce la reducción del 90% cuando concurre un triple presupuesto: que exista un nuevo contrato, que la vivienda esté en zona de mercado residencial tensionado y que la renta inicial de ese nuevo contrato se haya rebajado en más de un 5% respecto de la última renta del contrato anterior, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual. Además, la propia norma exige que esos requisitos se cumplan en el momento de celebrar el contrato y que sigan cumpliéndose para mantener la reducción.
  • En tercer lugar, la DGT interpreta el requisito legal de forma estricta: la norma habla expresamente de “nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda”. Por tanto, cuando las partes solo alteran la renta y dejan subsistente el contrato originario en todo lo demás, no existe un contrato nuevo, sino una modificación del anterior. Esa diferencia formal y jurídica es decisiva para la Administración tributaria.
  • En cuarto lugar, la DGT concluye que, al no haberse extinguido el contrato previo ni haberse suscrito otro autónomo que nazca con una nueva renta inicial, falla el presupuesto habilitante del artículo 23.2.a) LIRPF. Dicho de otro modo: aunque la vivienda ya esté en zona tensionada y aunque la rebaja supere el 5%, la reducción del 90% no resulta aplicable si solo hay una modificación del contrato vigente.

Artículos

• Artículo 23.2 de la Ley 35/2006, del IRPF. Es el precepto decisivo del caso. Regula las reducciones del rendimiento neto positivo en arrendamientos de vivienda. En su letra a) exige expresamente un nuevo contrato en zona tensionada y una rebaja inicial de renta superior al 5% respecto del contrato anterior. La DGT niega el incentivo porque aprecia solo una modificación del contrato existente, no un contrato nuevo.
• Artículo 27.2 de la Ley 35/2006, del IRPF. Se aplica para descartar que el arrendamiento tenga la consideración de actividad económica. La DGT parte de que no concurren sus requisitos, por lo que los ingresos se encuadran en capital inmobiliario, presupuesto necesario para poder plantear la aplicación del artículo 23 LIRPF.