La venta del último inmueble en ruina por una comunidad de bienes sigue tributando en IVA mientras no culmine la liquidación de su patrimonio empresarial

INMUEBLE EN RUINA

IVA. SUJECIÓN A IVA. La venta del último inmueble en ruina por una comunidad de bienes sigue tributando en IVA mientras no culmine la liquidación de su patrimonio empresarial

La DGT concluye que la baja censal no basta para perder la condición de sujeto pasivo: la transmisión estará sujeta a IVA y será no exenta si el comprador va a demoler o rehabilitar para una nueva promoción; en otro caso, será una segunda entrega exenta, con posible renuncia e inversión del sujeto pasivo.

Fecha:  24/09/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2006-25 de 28/10/2025

SÍNTESIS: La DGT concluye que una comunidad de bienes que ha presentado baja censal pero mantiene gastos vinculados a su último inmueble no pierde la condición de sujeto pasivo de IVA mientras no finalice la liquidación de su patrimonio. En consecuencia, la transmisión del inmueble en ruina queda sujeta a IVA.

La operación estará no exenta si el adquirente va a demoler o rehabilitar para una nueva promoción. En caso contrario, será una segunda entrega sujeta y exenta, con posibilidad de renuncia a la exención y aplicación de la inversión del sujeto pasivo si se cumplen los requisitos legales.

HECHOS

• • La consultante es una comunidad de bienes dedicada al arrendamiento. En el momento de la consulta solo conserva un inmueble, que ha sido declarado en ruina inminente. Aunque ya presentó la baja en el censo de empresarios, sigue soportando gastos vinculados a ese activo, como derribo y aseguramiento de la zona, y tiene una oferta para vender los restos del inmueble a un tercero.

QUÉ PREGUNTA LA CONSULTANTE

• • Pregunta si la transmisión del inmueble queda sujeta al IVA y, en su caso, si resulta exenta. También plantea si puede operar la renuncia a la exención y la regla de inversión del sujeto pasivo.

QUÉ CONTESTA LA DGT

La DGT responde, en esencia, en tres planos.

• • Primero, afirma que la comunidad de bienes sigue teniendo la condición de empresario o profesional a efectos del IVA, pese a haber presentado la baja censal, porque no ha cesado efectivamente en toda su actividad económica: aún está realizando actuaciones propias de la liquidación del patrimonio empresarial y soportando gastos directamente conectados con la actividad previa de arrendamiento. La baja censal es una obligación formal relevante, pero no determina por sí sola la pérdida material de la condición de sujeto pasivo si subsisten operaciones de liquidación o enajenación de bienes afectos.
  • Segundo, para sostener esa conclusión, la DGT se apoya de forma expresa en la sentencia del TJUE de 3 de marzo de 2005, asunto C-32/03, Fini H, de la que extrae la idea de que no se pierde automáticamente la condición de sujeto pasivo por el mero cese formal cuando el antiguo empresario sigue asumiendo gastos que guardan relación directa e inmediata con la actividad desarrollada y que forman parte de su liquidación. A partir de esa doctrina, la DGT extiende el razonamiento a la venta del último inmueble afecto a la actividad: mientras no se liquide por completo el patrimonio empresarial, la transmisión se entiende realizada en el ejercicio de la actividad.
  • Tercero, una vez afirmada la sujeción al IVA, la DGT distingue entre dos escenarios. Si la adquirente va a demoler el inmueble con carácter previo a una nueva promoción urbanística, o va a rehabilitarlo en los términos legales, la entrega queda sujeta y no exenta. En cambio, si no concurre ese destino, la operación constituye una segunda o ulterior entrega de edificación y queda sujeta pero exenta de IVA. En este segundo supuesto, si se cumplen los requisitos legales y reglamentarios, cabe la renuncia a la exención; y, producida esa renuncia, opera la inversión del sujeto pasivo, de modo que la transmitente no repercute cuota en factura y debe consignarse la mención correspondiente.

En resumen, la venta del inmueble no sale del ámbito del IVA por el simple hecho de haberse presentado un modelo 036 de baja. Lo decisivo es que el bien seguía integrado en el patrimonio empresarial y su transmisión forma parte de la fase de liquidación. Después, la tributación concreta depende del destino del inmueble en manos del comprador.

Artículos

• Artículo 4 de la Ley 37/1992 del IVA. Se aplica porque define la sujeción al IVA de las entregas de bienes realizadas por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad, incluso con ocasión del cese. Es la base para considerar que la venta del inmueble afecto a la actividad arrendaticia sigue estando sujeta.
• Artículo 5 de la Ley 37/1992 del IVA. Se aplica porque delimita quién tiene la condición de empresario o profesional y qué debe entenderse por actividad empresarial. La DGT lo proyecta sobre la comunidad de bienes para afirmar que sigue actuando como sujeto pasivo mientras liquida su patrimonio empresarial.
• Artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992 del IVA. Es el precepto clave para resolver la exención. Regula la exención de las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, pero excluye de esa exención las entregas para rehabilitación por el adquirente y las edificaciones que vayan a demolerse antes de una nueva promoción urbanística. Por eso la DGT distingue entre transmisión no exenta y transmisión exenta según el destino del inmueble.
• Artículo 20.Dos de la Ley 37/1992 del IVA. Se aplica porque permite la renuncia a la exención en determinadas segundas entregas de edificaciones cuando el adquirente es empresario o profesional con derecho a deducción, o cuando el destino previsible del bien genere ese derecho. Es la base para que, siendo inicialmente exenta la operación, pueda pasar a tributar efectivamente en IVA por renuncia.
• Artículo 84.Uno.2º.e) de la Ley 37/1992 del IVA. Se aplica porque establece la inversión del sujeto pasivo en las entregas inmobiliarias exentas de los números 20º y 22º del artículo 20.Uno cuando se haya renunciado a la exención. Por eso, si en este caso se renuncia válidamente, el comprador pasa a ser el sujeto pasivo del impuesto.
• Artículo 164.Uno.1º de la Ley 37/1992 del IVA. Se aplica porque regula la obligación de presentar declaraciones de comienzo, modificación y cese de actividad. La DGT lo utiliza para encuadrar la baja censal como obligación formal, pero sin atribuirle por sí sola eficacia para extinguir la condición material de empresario cuando la actividad no ha concluido realmente.
• Artículo 11 del Real Decreto 1065/2007. Se aplica porque regula la declaración de baja en el censo de empresarios, profesionales y retenedores. Sirve para reforzar la idea de que la baja censal es un dato formal, pero no neutraliza la realidad material de que la comunidad de bienes sigue liquidando un bien afecto a su actividad.
• Artículo 8 del Reglamento del IVA, Real Decreto 1624/1992. Se aplica porque desarrolla reglamentariamente la renuncia a la exención prevista en el artículo 20.Dos LIVA, fijando sus requisitos formales y materiales. Es relevante para saber cuándo la comunidad de bienes podría renunciar válidamente a la exención en caso de segunda entrega exenta.
• Artículo 24 quater del Reglamento del IVA, Real Decreto 1624/1992. Se aplica porque regula la aplicación práctica de la inversión del sujeto pasivo. La DGT lo cita para cerrar el esquema operativo de la factura y de la autorepercusión por el adquirente cuando hay renuncia a la exención.