La transmisión de un inmueble en rehabilitación paralizada durante años con cancelación hipotecaria: analiza la sujeción a IVA e inversión del sujeto pasivo

REHABILITACIÓN PARALIZADA

IVA. EDIFICACIONES INACABADAS. La DGT analiza la transmisión de un inmueble en rehabilitación paralizada durante años con cancelación hipotecaria: analiza la sujeción a IVA e inversión del sujeto pasivo.

Determinación de la sujeción, exención y aplicación de la inversión del sujeto pasivo en función de la continuidad de la rehabilitación y del momento de cancelación de la deuda hipotecaria.

Fecha:  24/09/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2006-25 de 28/10/2025

SÍNTESIS: La DGT analiza la transmisión de una edificación cuya rehabilitación quedó paralizada, concluyendo que la operación está sujeta a IVA al realizarla una sociedad mercantil. Su tributación dependerá de si el adquirente continúa la rehabilitación (operación sujeta y no exenta) o no (exenta, salvo renuncia).

En relación con la inversión del sujeto pasivo, se introduce la relevancia del criterio del TEAC: no se aplicará cuando la hipoteca se cancele antes o simultáneamente a la transmisión, pero sí cuando el comprador retiene parte del precio para cancelarla con posterioridad, al entenderse que el inmueble se transmite con carga vigente.

HECHOS

La entidad consultante es una sociedad mercantil que:

• • Es propietaria de una edificación destinada a uso hotelero, adquirida en 2016.
  • Inició obras de rehabilitación integral, que quedaron paralizadas en 2021 sin finalizar.
  • Desde entonces, no ha desarrollado actividad económica.
  • Pretende transmitir la edificación (su único activo).
  • Como parte del precio, la entidad adquirente:

• • • Retendrá una parte del mismo,
    • Para cancelar el préstamo hipotecario pendiente,
    • Procediendo a su pago con posterioridad a la transmisión.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

Se plantea:

• • Si la transmisión está sujeta al IVA.
  • En su caso, quién debe ser el sujeto pasivo del impuesto (transmitente o adquirente mediante inversión del sujeto pasivo).

CONTESTACIÓN DE LA DGT

La Dirección General de Tributos (DGT) concluye lo siguiente:

1. Sujeción al IVA (afirmación I)

• • La operación está sujeta al IVA, ya que:

• • • La transmitente es una sociedad mercantil (empresario a efectos del impuesto).
    • La transmisión se realiza en el ámbito de su actividad empresarial.

✔️ Se confirma que es realizada por sujeto pasivo de IVA.

2. Exención o no de la operación (afirmación II)

• Como regla general:
  • Se trata de segunda entrega de edificación → operación sujeta y exenta.
• Excepción:

• • Si el adquirente va a continuar la rehabilitación en los términos del art. 20.Uno.22º LIVA →
    👉 Operación sujeta y no exenta.

✔️ Se confirma que, si continúa la rehabilitación, queda sujeta y no exenta.

3. Si no continúa la rehabilitación (afirmación V)

• La operación será:
  • Sujeta y exenta, salvo renuncia a la exención.
• Si se renuncia válidamente:

• • La operación pasa a ser sujeta y no exenta.
  • Y se aplica la inversión del sujeto pasivo.

✔️ Se confirma la posibilidad de renuncia con inversión del sujeto pasivo.

4. Inversión del sujeto pasivo y cancelación de hipoteca

Regla general DGT (afirmación IV)

• Si el adquirente:

• • Retiene parte del precio para cancelar la hipoteca después de la transmisión,
    👉 Se considera que el inmueble se transmite con carga hipotecaria vigente,

✔️ Se aplica inversión del sujeto pasivo (art. 84.Uno.2º.e LIVA).

Matización del TEAC (afirmación III)

• El TEAC exige como elemento esencial:

• 👉 La existencia de ejecución de garantía

• Por ello:

• • Si el préstamo se cancela:
    • Antes o simultáneamente a la transmisión,
    • Y el inmueble se transmite libre de cargas,

✔️ NO hay inversión del sujeto pasivo.

5. Evolución del criterio del TEAC

• Resolución 20-09-2022:
  • Limita la inversión → exige ejecución real de garantía.
• Resolución 20-10-2022:

• • Matiza el criterio.
  • Admite inversión en casos de garantías reales (incluidas cargas urbanísticas).

👉 La DGT concluye que también debe aplicarse a hipotecas.

Artículos

• Artículo 4 LIVA. Define el hecho imponible (entregas de bienes por empresarios). Se aplica porque la transmisión es realizada por una sociedad mercantil.
• Artículo 5 LIVA. Define quién es empresario o profesional. Justifica que la mercantil sigue siendo sujeto pasivo aunque no tenga actividad actual.
• Artículo 20.Uno.22º LIVA. Regula la exención en segundas entregas de edificaciones. Clave para determinar: Exención general, Excepción por rehabilitación, Posibilidad de renuncia
• Artículo 20.Dos LIVA. Regula la renuncia a la exención. Permite que la operación pase a tributar con IVA cuando el adquirente tiene derecho a deducción.
• Artículo 84.Uno.2º.e) LIVA. Regula la inversión del sujeto pasivo. Se aplica en: Entregas con renuncia a la exención y Entregas con ejecución de garantía (hipoteca)