El TEAC declara improcedente la exención por reinversión en vivienda habitual cuando han transcurrido más de dos años desde el cese de la ocupación

TRANSMISIÓN DE LA VIVIENDA TRANSCURRIDOS MÁS DE DOS AÑOS DESDE EL CESE DE LA OCUPACIÓN EFECTIVA. TRASLADO POR MOTIVOS LABORALES. 

IRPF. GANANCIA PATRIMONIAL. EXENCIÓN POR REINVERSIÓN VIVIENDA HABITUAL. El TEAC declara improcedente la exención por reinversión en vivienda habitual cuando han transcurrido más de dos años desde el cese de la ocupación, incluso cuando la desocupación ha sido motivada por traslado laboral.

El requisito de que la vivienda haya sido habitual en los dos años previos a la transmisión es ineludible, incluso en casos de traslado laboral. La causa de excepción por traslado laboral sólo es posible en el requisito del plazo de 3 años necesario para entender que la vivienda es habitual.

Fecha:  27/02/2026               Fuente:  web del Poder Judicial             Enlace:  Resolución del TEAC de 07/04/2026

SÍNTESIS: El TEAC confirma que no procede la exención por reinversión en vivienda habitual cuando han transcurrido más de dos años desde que el contribuyente dejó de residir en el inmueble, incluso si el cambio de domicilio se debió a un traslado laboral.

Aclara que, si bien el traslado laboral permite excepcionar el requisito de permanencia mínima de tres años para considerar una vivienda como habitual, no exceptúa el requisito de que haya sido vivienda habitual en los dos años anteriores a la transmisión, que resulta imprescindible.

El Tribunal considera que el requisito de ocupación en los dos años anteriores a la venta es estricto e ineludible, y rechaza aplicar la doctrina del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2023, al limitarse esta a supuestos de separación o divorcio.

No obstante, el TEAC anula la sanción, al apreciar falta de motivación suficiente sobre la culpabilidad del contribuyente.

HECHOS

La resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 7 de abril de 2026 analiza un supuesto relativo a la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Los hechos relevantes son los siguientes:

• • Los contribuyentes, residentes en el extranjero desde mayo de 2016 por motivos laborales, transmitieron en junio de 2021 un inmueble en España del que eran copropietarios al 50%.
  • En su autoliquidación (modelo 210), declararon la ganancia patrimonial derivada de la transmisión y aplicaron la exención por reinversión en vivienda habitual, solicitando la devolución de retenciones.
  • La Administración tributaria (ONGT):

• • • Inició un procedimiento de comprobación limitada.
    • Consideró que no se cumplían los requisitos de vivienda habitual, ya que:
      • No residían en la vivienda en el momento de la transmisión.
      • Tampoco había tenido tal consideración en los dos años anteriores a la venta.
    • Regularizó la situación, eliminando la exención y exigiendo tributación al 19%.
  • Los contribuyentes alegaron:
    • Que la vivienda fue habitual durante más de tres años (2009–2016).
    • Que el abandono se debió a traslado laboral, circunstancia prevista en la normativa.
    • Invocaron doctrina de la DGT y jurisprudencia.
  • Adicionalmente, se impuso una sanción tributaria por dejar de ingresar la deuda correspondiente.

FALLO DEL TRIBUNAL

El TEAC acuerda:

• • Desestimar la reclamación en cuanto a la liquidación, confirmando que:
    • No procede la exención por reinversión en vivienda habitual.
  • Estimar parcialmente la reclamación en relación con la sanción, anulándola por:

• • • Falta de motivación suficiente de la culpabilidad.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

1. Requisitos de la exención por reinversión

El TEAC recuerda que:

• • La exención exige que la vivienda transmitida:

• • • Sea vivienda habitual en el momento de la transmisión o
    • Lo haya sido en cualquier día de los dos años anteriores.

En este caso:

• • Los contribuyentes dejaron de residir en la vivienda en 2016.
  • La transmisión se produjo en 2021.
  • Por tanto, han transcurrido más de dos años, incumpliéndose el requisito esencial.

2. Irrelevancia del traslado laboral

Aunque el traslado laboral:

• • Permite excepcionar el requisito de permanencia mínima de 3 años,

NO permite excepcionar el requisito de ocupación en los dos años previos a la transmisión.

El TEAC distingue claramente ambos planos:

• • Excepción del plazo de 3 años → sí admite causas como traslado laboral.
  • Requisito de los 2 años previos a la venta → no admite excepciones en este caso.

3. No aplicación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 05-05-2023)

El TEAC rechaza aplicar la doctrina del Tribunal Supremo (recurso 7851/2021), porque:

• • Dicha jurisprudencia se refiere exclusivamente a supuestos de:
    • Separación
    • Divorcio
    • Nulidad matrimonial
  • En esos casos, se flexibiliza el requisito de ocupación.

Pero el TEAC afirma que:

• • No es extensible a supuestos de traslado laboral, por tratarse de situaciones distintas.

4. Doctrina administrativa

El TEAC respalda su criterio en:

• • Consulta DGT V0340-23:
    • Reafirma que debe cumplirse el requisito de los dos años previos.
  • Rechaza interpretaciones amplias del contribuyente basadas en consultas anteriores.

5. Anulación de la sanción

El TEAC anula la sanción porque:

• • No se acredita adecuadamente el elemento subjetivo de culpabilidad.
  • La Administración:
    • Se limita a afirmar el incumplimiento.
    • No razona por qué existe negligencia o dolo.
  • Se vulneran los principios de:

• • • Culpabilidad
    • Motivación suficiente

NORMATIVA

• Artículo 38 de la Ley del IRPF. Regula la exención por reinversión en vivienda habitual. Se aplica porque la normativa del IRNR remite a este precepto para determinar requisitos.
• Disposición Adicional Séptima de la Ley del IRNR. Extiende la exención a contribuyentes no residentes. Es clave porque permite aplicar el régimen de reinversión en este caso.
• Artículo 41 del Reglamento del IRPF. Regula las condiciones de la reinversión. Se aplica para determinar cómo debe realizarse la reinversión.
• Artículo 41 bis del Reglamento del IRPF. Define el concepto de vivienda habitual. Fundamental en el caso porque exige que lo sea en el momento de la venta o en los dos años anteriores.
• Artículos 179 y 183 de la Ley General Tributaria. Regulan el principio de culpabilidad en sanciones. Aplicables porque justifican la anulación de la sanción por falta de motivación.