La exención por reinversión (venta inmueble privativo) al porcentaje de titularidad adquirido en la nueva vivienda (adquisición inmueble ganancial)

VENTA BIEN PRIVATIVO PARA COMPRAR INMUEBLE DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES

IRPF. EXENCIÓN POR REINVERSIÓN. El TEAC limita la exención por reinversión (venta inmueble privativo) al porcentaje de titularidad adquirido en la nueva vivienda (adquisición inmueble ganancial)

El Tribunal unifica criterio y establece que, aunque el contribuyente destine íntegramente el importe obtenido por la venta de su vivienda habitual a la adquisición de otra, la exención del artículo 38.1 LIRPF solo alcanza a la parte del precio correspondiente a la participación que adquiere en la nueva vivienda.

Fecha:  13/07/2026         Fuente:  web del Poder Judicial     Enlace:  Resolución TEAC 05896/2025 de 13/07/2026

SÍNTESIS: El TEAC unifica criterio sobre la exención por reinversión en vivienda habitual y establece que el beneficio fiscal solo puede aplicarse respecto del importe destinado a adquirir la participación que el propio contribuyente ostente en la nueva vivienda. Así, aunque reinvierta íntegramente el importe obtenido con la venta de su vivienda habitual, si únicamente adquiere el 50 % de la nueva vivienda (por ejemplo, por adquirirse con carácter ganancial o en cotitularidad), la exención quedará limitada al importe correspondiente a ese 50 %. El Tribunal fundamenta su criterio en el artículo 11 de la LIRPF, que atribuye por mitad la titularidad de los bienes comunes a efectos del IRPF.

ANTECEDENTES Y HECHOS

La resolución analiza un supuesto en el que un contribuyente transmitió su vivienda habitual privativa y destinó el importe obtenido a la adquisición o construcción de una nueva vivienda junto con su cónyuge.

La controversia surge porque:

• • El contribuyente sostenía que había reinvertido todo el importe obtenido con la venta de su vivienda habitual y, por tanto, entendía que debía disfrutar de la exención total de la ganancia patrimonial.
  • La Administración consideró que la exención solo podía aplicarse respecto de la parte del precio de la nueva vivienda correspondiente a la participación adquirida por el contribuyente. En los casos analizados, dicha participación era del 50 %, bien por tratarse de una adquisición ganancial o por corresponder a una cotitularidad al 50 %.

La existencia de criterios contradictorios entre distintos TEAR motivó la tramitación del procedimiento de unificación de criterio por el TEAC.

FALLO DEL TRIBUNAL

El TEAC fija el siguiente criterio:

• • Cuando se cumplan el resto de requisitos del artículo 38.1 LIRPF, la exención por reinversión únicamente podrá aplicarse sobre el importe destinado a adquirir la parte de la nueva vivienda que corresponda a la participación del propio contribuyente.

En consecuencia:

• • Si el contribuyente vende una vivienda de la que era propietario al 100 % y adquiere únicamente el 50 % de la nueva vivienda, no podrá considerar reinvertido el importe destinado a financiar la adquisición del otro 50 %, aunque haya sido él quien materialmente haya efectuado el pago.
  • En los bienes adquiridos con carácter ganancial sin atribución expresa de cuotas, la participación atribuible a cada cónyuge será, a efectos del IRPF, del 50 %, conforme al artículo 11 LIRPF.

Fundamentos jurídicos del TEAC

El Tribunal basa su decisión en los siguientes argumentos:

• • La exención exige una adquisición por el propio contribuyente. El beneficio fiscal está vinculado a la transmisión de una vivienda habitual y a la adquisición de otra vivienda habitual cuya titularidad corresponda al contribuyente.
  • La norma atiende al importe reinvertido, pero también a quién adquiere la titularidad. No basta con acreditar que el dinero se ha destinado materialmente al pago de la nueva vivienda; ese importe debe traducirse en adquisición de titularidad por parte del propio obligado tributario.
  • Aplicación del artículo 11 LIRPF. Aunque desde la perspectiva civil la sociedad de gananciales sea una comunidad germánica sin cuotas individualizadas, el IRPF contiene una regla específica de individualización de rentas y atribuye la titularidad de los bienes comunes por mitad a cada cónyuge, salvo prueba de otra cuota de participación.
  • Prevalencia de la normativa tributaria. El TEAC recuerda que el Derecho civil tiene carácter supletorio en materia tributaria, por lo que, a efectos del IRPF, debe prevalecer la regulación específica contenida en la LIRPF.
  • No existe una interpretación restrictiva de la exención. El Tribunal considera que simplemente se evita extender el beneficio fiscal a la adquisición de la parte de vivienda que corresponde a un tercero (aunque sea el cónyuge), pues el contribuyente únicamente adquiere la participación que le pertenece.

Artículos

• Artículo 38.1 LIRPF (exención por reinversión en vivienda habitual). Es el precepto que regula la exención y distingue entre reinversión total y parcial.
• Artículo 11 LIRPF (individualización de rentas). Es la norma decisiva de la resolución, pues atribuye por mitad la titularidad de los bienes comunes a efectos del IRPF, salvo prueba de otra participación.
• Artículo 41 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007). Desarrolla reglamentariamente la exención por reinversión.
• Artículo 7 de la Ley General Tributaria. El TEAC lo utiliza para recordar que el Derecho común tiene carácter supletorio frente a la normativa tributaria específica.
• Artículo 229.1.d) LGT. Fundamenta la competencia del TEAC para dictar una resolución en unificación de criterio.