El TS anula una comprobación de valores en el ITPAJD: la valoración pericial exige, como regla general, visitar el interior y exterior del inmueble

DICTAMEN PERICIAL

LGT. COMPROBACIÓN DE VALORES. El Tribunal Supremo anula una comprobación de valores en el ITPAJD: la valoración pericial exige, como regla general, visitar el interior y exterior del inmueble

La Sala reafirma que el dictamen pericial debe basarse, como regla general, en la inspección personal del interior y exterior del inmueble, sin que los datos catastrales, ortofotografías o imágenes de Google Maps basten por sí solos para justificar su omisión.

Fecha:  16/07/2026         Fuente:  web del Poder Judicial     Enlace:  Sentencia del TS de 16/07/2026

SÍNTESIS: La STS 923/2026, de 16 de julio, anula una comprobación de valores practicada a efectos del ITPAJD porque el perito de la Administración no realizó una inspección personal del inmueble y justificó su ausencia mediante datos catastrales, planos, ortofotografías e imágenes de Google Maps.

El Tribunal Supremo reafirma que, cuando la Administración utiliza el dictamen de peritos, la regla general es la inspección ocular, personal y directa tanto del exterior como del interior del inmueble, necesaria para garantizar una valoración verdaderamente individualizada. Solo excepcionalmente puede omitirse, siempre que la Administración aporte una justificación específica, racional y suficiente, sustentada en datos objetivos y contrastados.

La Sala considera insuficiente una motivación estereotipada basada en información catastral o imágenes exteriores, pues estos elementos no permiten por sí solos conocer circunstancias relevantes como el estado de conservación, los materiales o las condiciones interiores. En consecuencia, casa la sentencia del TSJ de Extremadura y anula la resolución del TEAR y la comprobación de valores de la que trae causa.

ANTECEDENTES Y HECHOS

• • El litigio tiene su origen en la compra, el 27 de abril de 2018, de una vivienda y una plaza de garaje por 120.000 euros. Para justificar ese precio, el comprador incorporó al acta notarial un informe de arquitecto técnico elaborado siete días antes, para el cual, según sostuvo el recurrente, el técnico había efectuado una visita tanto interior como exterior, examinando el estado de construcción y conservación del inmueble y las actuaciones necesarias para hacerlo habitable. Posteriormente, en sede contencioso-administrativa, aportó otro informe del mismo técnico, de diciembre de 2023.
  • La Junta de Extremadura no aceptó el valor declarado a efectos del Tras una comprobación de valores mediante dictamen de perito de la Administración, elevó el valor de los bienes hasta 201.122,88 euros y practicó una liquidación por 7.419,30 euros, incluidos intereses de demora.
  • La particularidad decisiva es que la perito de la Administración no visitó personalmente el inmueble. Justificó esa omisión señalando que las circunstancias relevantes —situación, uso, calidad y antigüedad— podían obtenerse de la base de datos del Catastro, del fichero FINCA-DGC, planos y ortofotografías, además de imágenes procedentes de Google Maps.
  • El contribuyente impugnó la liquidación alegando esencialmente que la comprobación de valores estaba insuficientemente motivada porque se había realizado sin inspeccionar personalmente el inmueble. Su recurso de reposición fue desestimado y posteriormente también lo fue su reclamación económico-administrativa por el TEAR de Extremadura, que consideró suficientemente motivado el informe.
  • El TSJ de Extremadura confirmó el criterio administrativo. Consideró que existía una motivación específica para prescindir de la visita y que las fuentes documentales utilizadas permitían conocer suficientemente las características del inmueble. Además, tras comparar las periciales, estimó más adecuados los testigos empleados por la Administración.

Objeto del recurso de casación

• • El Tribunal Supremo admitió el recurso para determinar, esencialmente, qué exigencias impone el deber de motivación cuando la Administración comprueba el valor de un inmueble mediante dictamen de peritos y, específicamente, si puede excepcionarse la regla general de visita exterior e interior alegando que se han consultado datos, planos y ortofotografías contenidos en fuentes documentales contrastadas, como el Catastro.
  • El auto de admisión identificó principalmente los artículos 1.e) LGT y 158.3 y 160.1, 2 y 3 RGAT. La propia sentencia destaca que existía ya un supuesto muy similar resuelto por la STS de 24 de septiembre de 2025.

Fallo del Tribunal Supremo

• • El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa y anula la sentencia del TSJ de Extremadura y estima el recurso formulado contra la resolución del TEAR, que también queda anulada, con las consecuencias legales correspondientes respecto de la liquidación derivada de la comprobación de valores.
  • No impone las costas de casación al no apreciar mala fe o temeridad; respecto de la instancia, cada parte debe abonar las suyas y las comunes por mitad.

Doctrina fijada

La sentencia sí fija expresamente doctrina, articulada en dos reglas:

• • Regla general. Cuando la Administración elige el dictamen de peritos como medio de valoración de un inmueble, resulta necesaria, con carácter general, una inspección ocular in situ, personal y directa por parte del perito. Esta inspección debe comprender tanto el exterior como el interior del inmueble, además de los demás elementos relevantes para determinar su valor: estado de construcción y conservación, servidumbres visibles, eventual ocupación por terceros, etc.

La finalidad es garantizar que la valoración sea realmente singular e individualizada y, con ello, que la resolución administrativa se encuentre suficientemente motivada.

• • Excepción. Solo en casos muy concretos podrá prescindirse de la visita cuando concurran circunstancias que permitan concluir que la inspección no resulta necesaria. Pero corresponde a la Administración tributaria justificarlo mediante datos contrastados, objetivos y debidamente incorporados al expediente de valoración.

Además, el órgano judicial no puede suplir posteriormente una motivación insuficiente del informe pericial administrativo.

Argumentos jurídicos del Tribunal Supremo

• • El punto de partida es que una comprobación realizada mediante dictamen pericial debe proporcionar una valoración individualizada del inmueble. No basta con que el informe tenga formalmente apariencia de motivación: la metodología seguida por el técnico debe permitir conocer verdaderamente las circunstancias singulares del bien.
  • La visita personal constituye la regla y no una mera recomendación. El Supremo considera que características determinantes del valor —como el estado de conservación, la calidad de los materiales, la distribución o determinadas circunstancias constructivas— difícilmente pueden comprobarse de manera adecuada sin inspeccionar personalmente el inmueble. Por ello, la buena praxis pericial exige normalmente examinar exterior e interior.
  • El artículo 160.2 RGAT permite que, en determinados supuestos, las circunstancias relevantes se obtengan de fuentes documentales contrastadas, pero el Supremo interpreta esta posibilidad de manera restrictiva. Precisamente porque la inspección es la regla general, quien se aparte de ella debe explicar por qué las concretas circunstancias de ese concreto inmueble hacen innecesaria la visita.
  • La motivación utilizada por la Administración era estereotipada

Este es uno de los aspectos centrales de la sentencia. La perito invocó datos del Catastro, FINCA-DGC, ortofotografías y Google Maps para justificar la innecesariedad de visitar el inmueble.

El Supremo aprecia que esa motivación era estereotipada y prácticamente coincidente con la utilizada en otro procedimiento resuelto por la STS de 24 de septiembre de 2025 (rec. 1247/2024).

Por tanto, no se estaba explicando verdaderamente por qué ese inmueble concreto podía ser valorado sin inspección, sino utilizando una justificación general susceptible de reproducirse para otros muchos inmuebles.

• • El Tribunal subraya que no basta con que el perito dé alguna explicación para no visitar el inmueble: la justificación debe ser, atendiendo a las circunstancias del caso, racional y suficiente.
  • Catastro y Google Maps no sustituyen por sí solos la inspección

La sentencia considera especialmente insuficiente acudir exclusivamente a datos catastrales y a imágenes exteriores.

El Real Decreto 1020/1993 configura el sistema de valoración catastral con vocación de posibilitar valoraciones masivas. Por ello, aunque la información catastral es relevante, no proporciona necesariamente la valoración singularizada que se pretende obtener mediante una verdadera prueba pericial.

Lo mismo ocurre con una fotografía o una imagen de Street View: puede ofrecer información exterior, pero nada permite conocer sobre el estado interior del inmueble.

La insuficiencia era particularmente significativa en este asunto porque el contribuyente había aportado informes periciales que hacían referencia al mal estado interior de la vivienda y a la necesidad de una reforma integral para hacerla habitable. Esa circunstancia reforzaba precisamente la necesidad de que el perito administrativo comprobara personalmente el inmueble.

• • La tasación pericial contradictoria no subsana una comprobación defectuosa

El Supremo rechaza que la posibilidad del contribuyente de promover una tasación pericial contradictoria permita reducir las exigencias que pesan sobre la Administración.

Es la Administración la que debe acreditar suficientemente el valor que pretende aplicar. No puede trasladarse al contribuyente la carga de demostrar que la valoración administrativa es errónea cuando la Hacienda no ha cumplido previamente su obligación de motivar de manera suficiente e individualizada el nuevo valor.

Para el Tribunal, reconocer instrumentos de defensa al contribuyente no puede implicar una reducción de los estándares de actuación exigibles a la Administración conforme al principio de buena Administración.

• • El juez debe controlar la metodología pericial

La prueba pericial está sometida a valoración conforme a las reglas de la sana crítica. El órgano judicial no puede limitarse a aceptar las conclusiones del técnico administrativo: debe controlar que la metodología utilizada sea jurídicamente adecuada.

Si la metodología es inadecuada —por ejemplo, porque se omite injustificadamente una inspección necesaria para conocer circunstancias relevantes—, las conclusiones de la pericial tampoco pueden considerarse suficientemente motivadas.

Igualmente importante: el tribunal de instancia no puede construir por sí mismo una justificación que no aparezca debidamente contenida en el dictamen administrativo.

Normativa aplicada

• Artículo 57.1.e) de la Ley 58/2003, General Tributaria — comprobación mediante dictamen de peritos. Es el precepto que habilita a la Administración para utilizar el dictamen de peritos como medio de comprobación de valores. Al elegir este método, la Administración queda sometida a las exigencias propias de una auténtica valoración pericial individualizada.
• Artículo 160.1, 2 y 3 del Real Decreto 1065/2007 (RGAT). Es la norma central del litigio. El apartado 2 establece cuándo resulta necesario el reconocimiento personal del bien por el perito, mientras que el apartado 3 exige que el dictamen concrete los elementos fácticos que justifican modificar el valor declarado y las circunstancias relevantes utilizadas para calcular el valor comprobado. De su interpretación deriva la regla general de inspección personal y la exigencia de motivar rigurosamente cualquier excepción.

Jurisprudencia relacionada

La STS 923/2026 no representa un giro jurisprudencial, sino una reafirmación y consolidación de una doctrina ya asentada.

Especialmente relevante es la STS de 24 de septiembre de 2025 (rec. 1247/2024), porque resolvió un asunto muy similar, también procedente del TSJ de Extremadura y con una justificación prácticamente idéntica para prescindir de la visita. Es el precedente inmediato que la sentencia aplica al caso.

En el mismo sentido se citan las SSTS de 24 de junio de 2025 (rec. 6908/2023), dos de 17 de septiembre de 2025 (rec. 259/2024 y 5384/2023) y 22 de septiembre de 2025 (rec. 1141/2024). Todas reiteran como doctrina que el dictamen de peritos exige, con carácter general, visita personal y directa, exterior e interior, pudiendo omitirse únicamente mediante una justificación individualizada, racional y suficiente.

La línea jurisprudencial es anterior. La STS de 29 de marzo de 2012 (rec. 34/2010) ya vinculó la visita a la posibilidad de comprobar circunstancias como el estado de conservación y la calidad de los materiales. La STS de 26 de noviembre de 2015 (rec. 3369/2014) afirmó que la inspección personal constituye la garantía de una valoración singularizada y suficientemente motivada, admitiendo su omisión solo en supuestos concretos debidamente razonados.

La STS de 21 de febrero de 2018 (rec. 2583/2016) confirmó la anulación de una valoración efectuada sin inspección interior y rechazó la excusa de imposibilidad de acceso cuando la Administración no había acreditado la negativa del propietario.

Especial importancia tiene asimismo la STS de 21 de enero de 2021 (rec. 5352/2019), que calificó el reconocimiento personal como una regla general imperativa, cuya excepción ad casum debe justificarse rigurosamente. Esta doctrina fue reiterada, entre otras, por la STS de 4 de julio de 2023 (rec. 7756/2021).

En materia de carga probatoria, la sentencia recuerda asimismo las SSTS de 21 de febrero de 2023 (rec. 257/2021) y 4 de julio de 2023 (rec. 7756/2021): corresponde a la Administración justificar suficientemente el valor comprobado, sin que la tasación pericial contradictoria pueda convertirse en la única vía efectiva para que el contribuyente combata una valoración administrativa deficientemente motivada.