La DGT obliga a valorar las viviendas de protección oficial heredadas por su valor de referencia catastral

VALOR

ISD. VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL. La DGT obliga a valorar las viviendas de protección oficial heredadas por su valor de referencia catastral, aunque supere el precio máximo legal de venta

La existencia de un precio máximo de transmisión no permite sustituir directamente el valor de referencia catastral a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si este supera el límite legal de venta, los herederos deberán autoliquidar inicialmente conforme al valor de referencia, sin perjuicio de su derecho a impugnarlo y solicitar la rectificación de la autoliquidación.

Fecha:  15/09/2026         Fuente:  web de la AEAT   Enlace:  Consulta DGT V5544-26 de 15/09/2026

SÍNTESIS: La DGT establece que, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, las viviendas de protección oficial adquiridas por herencia deben valorarse por su valor de referencia catastral, aunque este supere el precio máximo legal de venta. No obstante, dado que dicho valor de referencia no puede exceder del valor de mercado, los herederos podrán impugnarlo y solicitar la rectificación de la autoliquidación, acreditando la limitación administrativa del precio. Esta posibilidad no les exime de autoliquidar inicialmente el impuesto conforme al valor de referencia.

HECHOS PLANTEADOS POR LOS CONSULTANTES

• • Como consecuencia del fallecimiento de su madre, cinco hermanos, entre los que se encuentran los consultantes, van a adquirir por herencia una vivienda de protección oficial (VPO) de promoción privada.
  • La vivienda está sometida a un régimen administrativo que establece un precio máximo legal de venta, circunstancia que limita el importe por el que puede transmitirse mientras permanezca vigente dicha protección.

CUESTIÓN PLANTEADA

• • Los consultantes desean conocer cómo debe determinarse la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) correspondiente a la adquisición hereditaria de la vivienda.
  • En particular, se plantea si debe prevalecer el precio máximo legal de venta, derivado de su régimen de protección oficial, o el valor de referencia establecido por la Dirección General del Catastro, cuando este último resulte superior.

CONTESTACIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS

• • La DGT concluye que la existencia de un precio máximo legal de venta no altera las reglas generales de valoración de los inmuebles en el ISD, por lo que debe aplicarse, en principio, el valor de referencia catastral.

Fundamenta su criterio en los siguientes argumentos:

A) La base imponible del ISD y las reglas de valoración de los inmuebles

• • Conforme al artículo 9.1.a) de la Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (LISD), la base imponible de las adquisiciones mortis causa está constituida por el valor neto de la adquisición individual de cada heredero, una vez deducidas las cargas y deudas fiscalmente admisibles.
  • Con carácter general, el artículo 9.2 de la LISD establece que los bienes y derechos deben valorarse por su valor de mercado, salvo que el valor declarado resulte superior.
  • Sin embargo, para los bienes inmuebles, el artículo 9.3 establece una regla específica: deben valorarse por su valor de referencia catastral a la fecha del devengo del impuesto, salvo que el valor declarado sea superior.
  • Únicamente cuando el inmueble carezca de valor de referencia o este no pueda certificarse, se aplicará el mayor entre el valor declarado y el valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.

B) Incidencia del precio máximo legal de venta de una VPO

• • La DGT considera que el sometimiento del inmueble a un régimen administrativo que limita su precio de transmisión no modifica las reglas anteriores.
  • A su juicio, el precio máximo legal de venta constituye el valor de mercado de la vivienda protegida, dado que representa el importe máximo por el que puede transmitirse legalmente.
  • Por otra parte, recuerda que la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que el valor de referencia debe determinarse objetivamente y sin superar el valor de mercado.
  • En consecuencia, la DGT entiende que el precio máximo legal de venta debería actuar como límite del valor de referencia, pero su existencia no autoriza al contribuyente a prescindir unilateralmente del valor de referencia catastral vigente.

C) Posibilidad de impugnar el valor de referencia

• • Cuando el valor de referencia catastral supere el precio máximo legal de venta de la vivienda protegida, los herederos podrán cuestionar dicho valor si consideran que perjudica sus intereses legítimos.
  • Para ello, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación, de conformidad con el artículo 9.4 y 5 de la LISD.
  • La Administración tributaria deberá resolver, previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratificará o corregirá el valor de referencia teniendo en cuenta la documentación y las pruebas aportadas.
  • No obstante, la DGT precisa expresamente que la posibilidad de impugnar el valor de referencia no exime al contribuyente de presentar inicialmente la autoliquidación tomando dicho valor como referencia fiscal.
  • Por tanto, los herederos no pueden aplicar directamente el precio máximo legal de venta cuando exista un valor de referencia superior, sino que deberán acudir al procedimiento legalmente establecido para conseguir su corrección.

Criterio administrativo de la Agencia Tributaria de Cataluña

Conviene añadir que la Agencia Tributaria de Cataluña informa de que, cuando un inmueble mantiene vigente su calificación de vivienda de protección oficial, la Dirección General del Catastro puede excluirle la asignación de un valor de referencia.

Para solicitarlo, el titular debe presentar un escrito ante la sede electrónica del Catastro.

Esta posibilidad es especialmente relevante porque puede permitir abordar el problema desde la propia información catastral del inmueble. Si no existe valor de referencia certificable, resulta aplicable la regla subsidiaria del artículo 9.3 LISD.

Puede consultarse el criterio publicado por la Agencia Tributaria de Cataluña.

Normativa aplicable

• Artículo 3.1.a) LISD. Somete al impuesto las adquisiciones de bienes y derechos por herencia. Determina la sujeción de la adquisición de la vivienda.
• Artículo 5.a) LISD. Establece que los herederos son los sujetos pasivos del impuesto.
• Artículo 9.1 LISD. Define la base imponible de las adquisiciones hereditarias como el valor neto individual adquirido.
• Artículo 9.2 y 3 LISD. Regula el valor de mercado y establece la prevalencia del valor de referencia en la valoración de los inmuebles. Constituye el fundamento principal de la consulta.
• Artículo 9.4 y 5 LISD. Regula la impugnación del valor de referencia y la intervención de la Dirección General del Catastro.
• Artículo 6.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario. Establece la identificación de cada inmueble mediante su referencia catastral.
• Disposición final tercera de la Ley del Catastro Inmobiliario. Regula la determinación del valor de referencia y establece que no puede superar el valor de mercado.

Consultas relacionadas y antecedentes administrativos

Consulta vinculante DGT V0435-25, de 21 de marzo de 2025.

La DGT había mantenido anteriormente un criterio coincidente respecto del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En aquella consulta, relativa a la adquisición onerosa de una vivienda de protección oficial cuyo valor de referencia superaba el precio máximo legal de venta, estableció que debía autoliquidarse el impuesto conforme al valor de referencia, sin perjuicio de su posterior impugnación.

La V5544-26 extiende expresamente ese mismo razonamiento a las adquisiciones hereditarias sujetas al ISD.