Ganancia patrimonial derivada de la concesión del derecho de opción de compra sobre un inmueble. La ganancia se incluye en la base general del IRPF

La ganancia derivada de la concesión de una opción de compra sobre un inmueble constituye ganancia patrimonial independiente de la que se derive en la venta del inmueble. Esta ganancia se incluye en la base imponible general del IRPF.

Fecha: 05/06/2019

Fuente: web del Poder Judicial

Enlace: acceder a Sentencia de la AN de 05/06/2019

Hechos:

La inspección imputa como ganancia patrimonial la renta derivada del derecho de opción cedido por D Gumersindo a la mercantil, efectuado mediante escritura pública de 29/11/2005 sobre la finca que en ella se identifica figurando como contraprestación una prima de 348.587 €, siendo calificada dicha ganancia como regular a los efectos del cálculo del impuesto, al no derivar de una transmisión previa.

La cuestión planteada en la presente litis estriba fundamentalmente en determinar la tributación procedente respecto a la prima de la opción de compra recibida por el recurrente, como consecuencia de la mencionada escritura pública de 29 de noviembre de 2005.

La AN:

las relaciones jurídico-contractuales celebradas se han de tratar tributariamente como operaciones autónomas, refiriéndose cada una de ellas al tiempo de su celebración. Así la opción de compra en sí misma se concede a cambio de un precio, que aunque pudiera considerarse como cantidad a cuenta del precio fijado para la compraventa, opera sin embargo durante la vida de la opción como causa de la obligación que asume el concedente de no enajenar ni gravar el objeto de la opción, suponiendo por ello una contraprestación por las limitaciones de las facultades dominicales que el mismo ostenta sobre el objeto del contrato y que asume en virtud del mismo, lo que como estimó la Administración no tiene periodo de generación, ya que no supone la entrega del dominio de ningún bien.

Ello implica en el caso de autos una transmisión onerosa de esa renuncia temporal del concedente al ejercicio de sus facultades dispositivas sobre el inmueble, así como la concesión de la facultad para celebrar o no un contrato futuro de compraventa, y lo cual es susceptible de generar un incremento en el patrimonio del transmitente sujeto a gravamen; cumpliéndose así los presupuestos previstos en el citado art. 33 Ley 35/2006 que resulta aplicable: » Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos «. Ganancia ésta que se produce en el momento en que se otorga la opción y se recibe la contraprestación, aquí en el ejercicio 2005, debiendo por tanto computarse por el importe realmente percibido.

Por otro lado, ratifica esta conclusión el hecho de que el concedente de la opción siempre hará definitivamente suyo el precio de tal opción, se llegue o no a ejercitar aquella.

Así a mayor abundamiento, reiterando el mismo argumento y como ya se señaló en las sentencias antes citadas, la opción de compra en sí misma se concede a cambio de un precio, que aunque pudiera considerarse como cantidad a cuenta del precio fijado para la compraventa, opera sin embargo durante la vida de la opción como causa de la obligación que asume el concedente de no enajenar ni gravar el objeto de la opción, suponiendo por ello una contraprestación por las limitaciones de las facultades dominicales que el concedente de la opción ostenta sobre el objeto del contrato y asume en virtud del mismo, lo que no tiene periodo de generación pues no supone la entrega del dominio de ningún bien y, en consecuencia, ha de tributar de manera autónoma, integrándose en la parte general de la base imponible, como señala la referida STS de 29 de junio de 2015 (recurso de casación para unificación de doctrina nº 141/2012 ).

Ello sirve para rechazar la pretensión subsidiaria ejercitada en la demanda respecto de la inclusión de la prima en la parte especial de la base imponible