La DGT acepta la “externalización” del requisito de “persona empleada a tiempo completo” a efectos de actividad de arrendamiento de inmuebles como una actividad económica

1. ACTIVIDAD ECONÓMICA DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES. La DGT acepta la “externalización” del requisito de “persona empleada a tiempo completo” a efectos de considerar la actividad de arrendamiento de inmuebles como una actividad económica.

Fecha:15/02/2024

Fuente: web de la AEAT

Enlace: Acceder a Consulta V0090-24 de 15/02/2024

La entidad Y, como se ha señalado es titular de un activo inmobiliario cedido en arrendamiento, se arrienda fundamentalmente a oficinas y platós a terceros. Dicho inmueble tiene una superficie de, 32000 metros cuadrados, y está destinado a equipamiento para un centro audiovisual, compuesto por un cuerpo bajo, con tres niveles bajo rasante para aparcamiento, almacén e instalaciones, un nivel parcialmente subterráneo y cinco sobre rasante para el centro audiovisual propiamente dicho y locales de equipamiento, y además un cuerpo alto en torre de trece niveles más uno de instalaciones para las oficinas relacionadas con el equipamiento audiovisual. Las rentas por arrendamiento del citado activo inmobiliario son muy relevantes y se han incrementado desde la fecha de compra.

Dada la relevancia y complejidad del patrimonio inmobiliario objeto de arrendamiento, el volumen de negocio vinculado al mismo y la necesidad de una gestión profesionalizada de los activos inmobiliarios, se han encomendado la gestión del arrendamiento a un gestor tercero profesional.

Esta decisión de externalizar la gestión mediante la subcontratación, además de ser una práctica habitual del sector inmobiliario, se toma en supuestos en los que dada la relevancia del patrimonio es necesario, por motivos de eficiencia empresarial, contar con gestores profesionales de probada experiencia a los que por medio de la contratación laboral directa no se podría acceder por cuestiones de coste. A priori, ninguna de las entidades del grupo tiene un empleado contratado para la gestión de la actividad de arrendamiento.

En el caso concreto del arrendamiento de inmuebles, la LIS establece que, con carácter general, dicha actividad tiene la condición de económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.

No obstante, la realidad económica pone de manifiesto situaciones empresariales en las que, si bien una entidad posee un patrimonio inmobiliario relevante cuya gestión requeriría, al menos, una persona contratada al efecto, realizando, en consecuencia, una actividad económica en los términos establecidos en el artículo 5 de la LIS, sin embargo, se observa que el requisito de contratación se ve suplido por la subcontratación a terceras sociedades, especializadas en la gestión inmobiliaria.

En el supuesto planteado en el escrito de consulta, concurren las siguientes circunstancias: la entidad consultante pertenece a un grupo internacional inmobiliario con una cartera inmobiliaria de más de 720 millones de euros en activos; el grupo mercantil no cuenta, en ninguno de los países en los que opera, con empleado alguno dedicado a la gestión arrendaticia, acudiendo siempre al modelo de externacionalización con entidades profesionales; el patrimonio inmobiliario de la consultante es de gran superficie y de naturaleza compleja (32.000 metros cuadrados, compuesto de distintas partes cuyo uso es diferente y requiere de una gestión individualizada); el número de arrendatarios, así como el volumen de negocio y el volumen de ingresos es elevado. Todo ello requiere de una gestión especializada y profesionalizada, dada la dimensión de la actividad a desarrollar, el volumen e importancia de sus ingresos, la complejidad del activo inmobiliario y su uso diferenciado por distintos arrendatarios, por lo que la entidad consultante ha optado por subcontratar a la entidad Z, especializada en gestión inmobiliaria, la cual llevará a cabo todas las labores inherentes a la gestión arrendaticia y, en particular, todas las labores descritas en el escrito de consulta (asesoramiento y preparación de propuestas relacionadas con la comercialización, alquiler y gestión de la propiedad; apoyo en la gestión de los arrendamientos; asesoramiento en la financiación o refinanciación de los inmuebles; selección de agentes y asesores cualificados en relación con los servicios de arrendamiento y administración de la propiedad…).

Este Centro Directivo, en circunstancias análogas a las que concurren en el presente supuesto, ha considerado cumplidos los requisitos señalados en el artículo 5.1 de la LIS, y ha concluido que la entidad consultante desarrollaba una actividad económica, aun cuando los medios materiales y humanos necesarios para intervenir en el mercado no eran propios sino subcontratados a una entidad ajena al grupo mercantil (ver entre otras, las consultas V3859-16, de 13 de septiembre de 2016, V1606-17, de 21 de junio de 2016 y V 1794-17, de 10 de julio de 2017).

En conclusión, en el supuesto concreto que nos ocupa, partiendo de los datos recogidos en el escrito de consulta, cabría considerar igualmente cumplidos los requisitos señalados en el artículo 5.1 de la LIS, a los efectos de determinar que la entidad consultante desarrolla una actividad económica, aun cuando los medios materiales y humanos necesarios para intervenir en el mercado no son propios sino subcontratados a una entidad ajena al grupo mercantil (sociedad Z).