Exención por reinversión en vivienda habitual. Requisitos. Inversión en vivienda en construcción y plazo de reinversión. Adquisición de la nueva en plazo: la nueva vivienda no se exige la posesión de la vivienda en los próximos 2 años

La cuestión a debatir se centra en si sirve para disfrutar de la exención por reinversión de la vivienda habitual la reinversión económica de las cantidades que está comprometido a abonar el contribuyente por su nueva vivienda habitual -en construcción-, con independencia de si adquiere en el plazo de los dos años de que dispone esa nueva vivienda, o se ve obligado a adquirirla con posterioridad, o si además es necesario que se produzca esa adquisición.

Sentencia del TSJ de Madrid de 05/12/2016   icon-external-link 

De acuerdo con la norma RDLeg. 3/2004 las cantidades obtenidas en la enajenación de la primera vivienda habitual deben destinarse a satisfacer el precio para adquirir una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años contados desde la fecha de enajenación de la primera y para que se aplique la exención pretendida el sujeto pasivo debe acreditar que ha aplicado las cantidades obtenidas por la venta de la primera vivienda al pago de la adquisición de la segunda o al pago del préstamo hipotecario percibido para su adquisición y que, al tratarse de un beneficio fiscal, es a él al que corresponde la carga de la prueba, según el artículo 105 de la LGT.

Sentado lo anterior, la cuestión litigiosa se centra en si la cantidad obtenida por el recurrente como consecuencia de la transmisión de su vivienda habitual estaría exenta de tributación al haberse invertido, tras la deducción de la parte del préstamo hipotecario pendiente al tiempo de la transmisión, en una nueva vivienda habitual pero en construcción y pendiente de licencia de primera ocupación que se entrega pasado el plazo de dos años desde la venta de la vivienda habitual anterior.

La Administración por su parte niega la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual anterior del recurrente por no cumplir el requisito de la reinversión en la adquisición de una nueva vivienda habitual el plazo de dos años desde la transmisión.

Una vez determinado que el recurrente, aunque no adquirió la vivienda en construcción dentro del plazo de dos años desde la transmisión de su anterior vivienda habitual, si pago la cantidad mencionada dentro de dicho término, debe estarse a lo ya razonado por la Sala en la sentencia 198 de 11/02/2015 dictada en el recurso 1782/2012, que resolvió idéntica cuestión por razones de coherencia y de seguridad. En esta sentencia se afirma: Sin embargo, lo que sí debe considerarse como posible es que puedan beneficiarse de la exención por reinversión las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de una anterior vivienda habitual cuando constituyan cantidades entregadas a cuenta por una persona para la adquisición de su vivienda habitual en construcción, siempre que las mismas se entreguen dentro del plazo legal de dos años establecido en el art. 39.2 RIRPF y resulten debidamente acreditadas y ello, aunque la posesión de la vivienda habitual no se le entregue hasta después de finalizado ese plazo de dos años.

Este último criterio es el que resulta más acorde con la redacción del art. 39 del RIRPF ya que si bien en su apartado primero habla de «la adquisición de una nueva vivienda habitual» en su apartado segundo se hace referencia a que la «reinversión» del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, con lo que, puestos en común ambos apartados, no se aprecia, a juicio de la Sala, que el legislador esté queriendo únicamente favorecer con la exención fiscal a las reinversiones en vivienda habitual que se materialicen cuando la vivienda en construcción sea entregada dentro del plazo de dos años, que es lo que se denomina comúnmente como «adquisición jurídica», puesto que no se exige legalmente que la posesión de la misma se entregue dentro de ese plazo y que se cumpla la teoría del título y el modo sino que lo que debe interpretarse como la voluntad del legislador es que estén exentas las ganancias patrimoniales obtenidas si se reinvierten en el plazo de dos años en la adquisición de una vivienda, sin exigir que la vivienda se entregue en ese periodo de tiempo.