Aplicación del 20% de transmisiones patrimoniales onerosas en viviendas cuando el adquirente sea una persona física o jurídica que tenga la consideración de gran tenedor

TRANSMISIÓN DE VIVIENDAS

ITP. TIPO DEL 20%. GRAN TENEDOR. Resolución 3/2025, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados: aplicación del tipo de gravamen del 20% de transmisiones patrimoniales onerosas en la transmisión de viviendas cuando el adquirente sea una persona física o jurídica que tenga la consideración de gran tenedor o se transmita un edificio entero de viviendas.

Fecha:  01/10/2025               Fuente:  web  de la GENCAT                   Enlace:  Resolució 3/2025

1) Objeto de la norma

Fijar criterios interpretativos para la aplicación del tipo del 20% en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del ITP-AJD en Cataluña, cuando

• el adquirente de viviendas sea gran tenedor

o

• se transmita un edificio entero de viviendas, garantizando una aplicación homogénea del nuevo tipo aprobado por el Decreto-ley 5/2025, de 25 de marzo.

2) Contenido regulado (criterios y alcance)

a) Adquisición de viviendas por “gran tenedor”

• • Es gran tenedor quien sea propietario (plena o nuda propiedad) de
    • más de 10 inmuebles de uso residencial situados en Cataluña, o
    • quien sume más de 1.500 m² construidos de uso residencial;
    • también quien sea titular de 5 o más viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado declaradas por la Generalitat. Garajes y trasteros no computan.
  • No confieren la condición de gran tenedor los derechos de usufructo o habitación.
  • Reglas de cómputo:

• • el 100% de una vivienda cuenta como una;
  • en copropiedad, se suma la superficie proporcional hasta superar 1.500 m²;
  • si el contribuyente tiene viviendas al 100% y en copropiedad, se acumulan superficies;
  • en personas físicas, se excluye la vivienda habitual a efectos de determinar la condición de gran tenedor.

• • Además, si una persona física gran tenedora adquiere la que será su vivienda habitual, no se aplica el tipo incrementado del 20%.

b) Transmisión de un edificio entero de viviendas

• • “Edificio de viviendas”: construcciones con dos o más viviendas, exista o no división horizontal; incluye edificios mixtos (viviendas + otros usos).
  • El 20% se aplica solo a la superficie de uso residencial (y la parte proporcional de elementos comunes), excluyendo la parte de otros usos.
  • Adquisición progresiva: las autoliquidaciones parciales a tarifa general son provisionales y, al completar el 100% del edificio, debe regularizarse aplicando el 20% sobre el valor total, deduciendo lo ya ingresado y con intereses de demora. Excepciones:

• • • Los supuestos excluidos en el art. 641-1.5.b CTC (remisión de la resolución).
    • Cuando el adquirente es persona física, el edificio tiene máximo 4 viviendas y todas serán vivienda habitual del adquirente y de familiares hasta 2.º grado, con entrada efectiva en 12 meses y residencia 3 años (con causas justificadas de cambio anticipado).

c) Consolidación de dominio (nuda propiedad + extinción de usufructo)

• • Si la consolidación se produce por vencimiento del plazo o fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario tributa en TPO por el valor del derecho que ingresa, al tipo vigente en la fecha de consolidación. Si entonces es gran tenedor, aplica el 20%; si no lo es, no procede el 20%.

d) Régimen transitorio específico

• • En transmisión progresiva de un edificio, no se aplica la regularización del art. 641-1.6 CTC a autoliquidaciones por transmisiones parciales realizadas antes de la entrada en vigor del Decreto-ley 5/2025, aunque posteriormente se complete la adquisición del edificio.

3) Destinatarios

• • Contribuyentes (personas físicas y jurídicas) que adquieran viviendas o edificios residenciales en Cataluña y puedan ostentar la condición de gran tenedor.
  • Operadores jurídicos y fiscales (despachos de abogados, notarios, asesores) y órganos de gestión tributaria de la Agència Tributària de Catalunya, por su impacto directo en la autoliquidación del ITP-AJD.

4) Entrada en vigor

• • El nuevo tipo del 20% se incorporó al art. 641-1 (5 y 6) del Libro Sexto del Código Tributario de Cataluña por el Decreto-ley 5/2025, y entra en vigor el 27 de junio de 2025, conforme a su disposición final segunda. La resolución fija los criterios de aplicación desde dicha fecha.

Cuadro resumen GRAN TENEDOR:

Cuadro resumen CÓMPUTO: