Arrendador que cede su derecho de cobro a una empresa a cambio de anticiparle el pago a cambio de una porcentaje

CESIÓN DEL DERECHO DE COBRO

IRPF. ARRENDAMIENTO. La DGT examina el caso de un arrendador que cede su derecho de cobro a una empresa a cambio de anticiparle el pago a cambio de una porcentaje. ¿Quién impula las rentas? .

La DGT confirma que la cesión anticipada y con descuento de los créditos futuros de alquiler no altera la relación arrendaticia: el propietario imputa los rendimientos cuando las rentas son exigibles y, además, la cesión origina una variación patrimonial calculada por diferencia entre valor de transmisión y de adquisición del crédito.

Fecha:  15/04/2025               Fuente:  web  de la AEAT       Enlace:  Consulta V1111-25 de 26/06/2025

HECHOS

• • Persona física propietaria de una vivienda que arrienda a otra persona física por tres años.
  • El arrendador cede/anticipa a una empresa no vinculada el derecho de cobro de 36 mensualidades con un descuento del 15 % (remuneración de la empresa).
  • La cesión del crédito no modifica el contrato de arrendamiento (arrendador e inquilino mantienen su posición). En caso de impago, la empresa cesionaria reclamará directamente al inquilino.

PREGUNTA

1. 1. ¿Quién tributa por las rentas del alquiler en IRPF?
   2. Imputación temporal de las rentas: ¿cuándo hay que declararlas?
   3. Tratamiento fiscal del descuento aplicado por la empresa en el anticipo.
   4. Posibilidad de aplicar la reducción por arrendamiento de vivienda del art. 23.2 LIRPF.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

A) Naturaleza de la operación

La DGT distingue dos negocios:

• • El arrendamiento de vivienda (propietario ↔ inquilino).
  • La cesión/venta de créditos futuros (propietario ↔ empresa) sobre las rentas de alquiler.

La cesión del crédito no altera la relación arrendaticia ni cambia a las partes: el consultante sigue siendo arrendador; el inquilino, titular del uso; la entidad cesionaria no deviene arrendador/arrendatario. La cesión no muta la naturaleza del crédito (derecho de cobro de las rentas). Para los créditos futuros, la efectiva transmisión se produce cuando nace cada crédito, aunque el precio se anticipe y el riesgo de impago sea del cesionario. Doctrina del TS, 22‑02‑2008 (cesión de créditos futuros).

B) Quién tributa e imputación temporal de las rentas del alquiler

• • El arrendamiento no se realiza como actividad económica (no hay persona empleada a jornada completa: art. 27 LIRPF).
  • Por tanto, las rentas son rendimientos de capital inmobiliario (art. 22 LIRPF).
  • Titularidad: los rendimientos se atribuyen al propietario‑arrendador (art. 14.3 LIRPF).
  • Imputación temporal: los rendimientos del capital se imputan cuando son exigibles según contrato (art. 14.1.a LIRPF), con independencia de que su cobro se haya anticipado mediante la cesión.

C) Gastos deducibles y amortización

• • Aplican los gastos necesarios y la amortización del art. 23.1 LIRPF y su desarrollo reglamentario (arts. 13 y 14 RIRPF).

D) Descuento del 15 % por la cesión/anticipo de rentas

• • La cesión onerosa del derecho de crédito genera una ganancia o pérdida patrimonial (arts. 33, 34 y 35 LIRPF).
  • Imputación temporal de esa variación patrimonial: en el momento de la transmisión de cada derecho, que coincide con el nacimiento/exigibilidad de la respectiva renta de alquiler (art. 14.1.c LIRPF; criterio DGT ya fijado en V3062‑17).
  • Cálculo: diferencia entre valor de transmisión (precio efectivamente satisfecho por la cesionaria, al menos valor normal de mercado) y valor de adquisición (importe adeudado por el arrendatario en el momento del nacimiento del crédito).
  • Integración: en la base del ahorro por derivar de transmisión (art. 49 LIRPF).

E) Reducción por arrendamiento de vivienda (art. 23.2 LIRPF)

• • Resulta aplicable si se cumplen los requisitos del art. 23.2 LIRPF (redacción Ley 12/2023): porcentajes del 90 %, 70 %, 60 % o 50 % según supuestos (zona tensionada, primera puesta en alquiler a jóvenes, alquiler social/entidades del Título II Ley 49/2002, rehabilitación previa, o cualquier otro caso).
  • Es imprescindible que el destino efectivo del inmueble sea vivienda permanente del arrendatario (arts. 2 y 3 LAU) —criterio reiterado por DGT (p.ej., V2457‑14, V2797‑16).
  • La concurrencia de requisitos es cuestión de hecho a probar por el contribuyente (art. 106 LGT) y valorar por Gestión/Inspección.