Arrendamiento de un inmueble con fines turísticos sin servicios adicionales de hospedaje

Consulta que analiza el arrendamiento de un inmueble con fines turísticos sin servicios adicionales de hospedaje a través de una plataforma en Internet.

Fecha: 24/01/2022

Fuente: web de la AEAT

Enlaces:  Consulta V0106-22 de 24/01/2022

HECHOS:

Una persona física destina una vivienda, situada en la península de la que es propietaria, a arrendarla con fines turísticos, sin servicios adicionales de hospedaje, y la explota ella misma directamente. La consultante arrienda la vivienda a través de una plataforma en Internet, de una empresa no establecida en el territorio de aplicación del Impuesto. La plataforma actúa en nombre y por cuenta del cliente.

La DGT:

En el escrito de consulta, se plantean diversas preguntas en relación al Impuesto sobre Actividades Económicas, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Impuesto sobre el Valor Añadido, e Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que van a ser contestadas a continuación.

1. I) Impuesto sobre Actividades Económicas

El alquiler de una vivienda para fines turísticos supone la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y/o de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la distribución de bienes y servicios, por lo que, al constituir el hecho imponible del IAE, dicha actividad está sujeta al mismo en el Grupo 685 de la sección primera de las Tarifas que clasifica los “Alojamientos turísticos extrahoteleros.”.

1. II) Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Por regla general las operaciones realizadas por un sujeto pasivo del IVA no estarán sujetas a la modalidad de TPO del ITP y AJD según lo dispuesto en los artículos 7.5 del Texto Refundido del citado impuesto. En tal caso, si la referida operación se documentase en escritura pública, la no sujeción por la modalidad de TPO permitiría la aplicación la cuota variable del Documento Notarial de la modalidad AJD, siempre que concurran todos los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto:

– Tratarse de una primera copia de una escritura o acta notarial.

– Tener por objeto cantidad o cosa valuable.

– Contener un acto o contrato inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles.

– No estar sujetos los referidos actos al ISD o a los conceptos comprendidos en los apartados 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.

Ahora bien, si se tratase de alguna de las operaciones exceptuadas de la regla general en el artículo 7.5 del Texto Refundido, como en el supuestos de ciertos arrendamientos de bienes inmuebles que gocen de exención en el IVA, la operación en cuestión tributaría por la modalidad de TPO, en cuyo caso, aun cuando se documentase la operación en escritura pública, no resultaría de aplicación la cuota variable del Documento Notarial, del ITP y AJD, dada la incompatibilidad entre dicho concepto y la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que establece el artículo 31.2 del citado texto legal.

III) Impuesto sobre el Valor Añadido

La consultante tiene la consideración de empresario o profesional a efectos del IVA, y estará sujeto al IVA la prestación de servicio de cesión de uso de una vivienda, ya sea como vivienda habitual o como vivienda de temporada, cuando esta se realice en el territorio de aplicación del Impuesto.

Bajo la premisa que el intermediario actúe efectivamente en nombre y por cuenta de la contribuyente, cabría distinguir dos prestaciones de servicios:

• una prestación de servicio de arrendamiento de la titular del inmueble, al arrendatario, y
• una prestación de servicio de intermediación de la empresa titular de la plataforma en internet a la contribuyente titular.

Ambas se encuentran sujetos al impuesto al configurarse como servicios relacionados con un bien inmueble radicado en el territorio de aplicación del impuesto.

El arrendamiento, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del impuesto de IVA.

El sujeto pasivo:

• El sujeto pasivodel servicio de arrendamiento será la propia contribuyente al tener la condición de empresario y profesional y bajo la premisa de que no se plantea la aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo toda vez que parece que los arrendatarios son consumidores finales y no actúan como empresarios o profesionales.
• El sujeto pasivo del servicio de intermediación, la propietaria del inmueble es residente en el territorio de aplicación del impuesto y, por tanto, el servicio de intermediación se prestaría de un empresario o profesional no establecido a un empresario o profesional establecido, por lo que ésta sería el sujeto pasivo del servicio de intermediación por aplicación la regla de la inversión del sujeto pasivo.

Censo:

En este sentido, aunque la actividad realizada por la consultante es la de alquiler de viviendas exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido que parece que no constituye una actividad empresarial a efectos del IRPF, podría tener la condición de sujeto pasivo por las prestaciones de servicios de mediación de las que es destinataria, que no estarán exentas del IVA, en los términos expuestos en el punto anterior.

Si fuera este el caso, al no realizar exclusivamente arrendamientos de inmuebles exentos del Impuesto, la consultante debería presentar la declaración censal de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores, en virtud de lo dispuesto en el transcrito artículo 3.2.a) del RGAT.

Obligaciones formales:

En caso de que la consultante realizara exclusivamente las prestaciones de servicios consistentes en arrendamientos de vivienda exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, en virtud del artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992, que no originan derecho a la deducción, no estaría obligada a presentar los Modelos 303 y 390, en virtud de lo previsto en el artículo 71 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido.

En el caso de que la plataforma web no establecida preste el servicio de mediación y sea la consultante sujeto pasivo por aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo contenida en el artículo 84.Uno.2º vendrá obligada a presentar declaración-liquidación especial de carácter no periódico (Modelo 309), de conformidad con lo previsto en el artículo 71.8 del Reglamento del Impuesto

La consultante no deberá presentar la declaración recapitulativa de operaciones intracomunitarias (modelo 349) por los arrendamientos objeto de consulta ya que los mismos se entienden realizados en el territorio de aplicación del Impuesto en virtud de lo dispuesto en el artículo 70.Uno.1º, letra a), de la Ley del Impuesto.

No obstante, sí vendría obligada a presentar dicha declaración recapitulativa en caso que reciba servicios de mediación en el alquiler del inmueble por empresarios o profesionales establecidos en el territorio de la Comunidad pero fuera del territorio de aplicación del Impuesto y sea de aplicación la regla de la inversión del sujeto pasivo.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Partiendo de la consideración de que el arrendamiento no se realizará como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF los rendimientos que pueda generar el arrendamiento de la vivienda constituyen rendimientos del capital inmobiliario.

De acuerdo con lo establecido en el apartado 1 del artículo 21 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, “tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste”.

Añade dicho precepto, en su apartado 2, que, en todo caso, se incluirán como rendimientos del capital los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente.

En este caso parece que se cumplen los requisitos para que la actividad de arrendamiento de vivienda efectuada por la consultante a favor del cliente se encuentre sujeta y exenta del IVA. Por tato, de acuerdo con lo explicado en los párrafos anteriores, en el caso aquí planteado tendrán la consideración de deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario los gastos de conservación y reparación, las cantidades destinadas a servicios y suministros y demás gastos que se recogen en dicho precepto, computándose tales gastos con las correspondientes cuotas de IVA soportado no deducible (que supones un mayor valor de los mismos).

Ahora bien, la deducibilidad de dichos gastos está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario: los procedentes del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de bienes inmuebles o de derechos reales que recaigan sobre los mismos.

En los períodos en que el inmueble no se encuentre arrendado, el propietario habrá de imputar la renta inmobiliaria prevista en el artículo 85 de la LIRPF.

Por último, en lo que respecta a los gastos de la vivienda de carácter anual (tales como la amortización, el IBI, la prima del seguro del hogar, etc) se debe precisar que la deducibilidad de dichos gastos, sólo operará (debido a la necesaria correlación de los gastos con los ingresos) respecto a la parte del período impositivo en que la vivienda se encuentre alquilada, esto es, que se calcularán de forma proporcional al número de días del periodo impositivo en los que la vivienda se encuentre arrendada. En estos mismos términos se ha pronunciado el Tribunal Supremo, en la ya citada sentencia 270/2021 en la que, en el fundamento de derecho sexto, ha fijado como criterio respecto de la deducibilidad de dichos gastos de carácter anual que “Según el artículo 23.1 LIRPF, los gastos asociados a dichos bienes inmuebles deben admitirse como deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que los mismos estuvieron arrendados y generaron rentas, en la proporción que corresponda”.