BI del ITPAJD en la compra de una vivienda ocupada: ¿valor catastral, de mercado o pactado?

BASE IMPONIBLE

ITPyAJD. COMPRA DE VIVIENDA CON OKUPAS. La DGT contesta sobre la base imponible del ITPAJD en la compra de una vivienda ocupada: ¿valor catastral, de mercado o pactado?

Fecha: 18/09/2024

Fuente: web de la AEAT

Enlace: Consulta V2002-24 de 18/09/2024

Hechos expuestos por el consultante

• La consultante planea adquirir una vivienda ocupada.
• Esto implica que el adquirente deberá iniciar un proceso judicial para desalojar al ocupante.
• El precio de compra de la vivienda es inferior al valor catastral.

Cuestión planteada

• Se consulta cómo debe determinarse la base imponible del ITPAJD en la adquisición de la vivienda ocupada.

Contestación de la Dirección General de Tributos (DGT) y argumentos jurídicos

La DGT establece que la base imponible del ITPAJD para bienes inmuebles debe determinarse con las siguientes reglas, basándose en los artículos 7, 8 y 10 del TRLITPAJD:

1. La base imponible será el valor de mercado del bien, definido como el precio más probable de venta entre partes independientes, considerando el bien libre de cargas.
2. En el caso de inmuebles, la base imponible será el valor de referencia catastral vigente a la fecha de devengo del impuesto, salvo que el precio declarado o la contraprestación sean mayores, en cuyo caso prevalecerá la mayor magnitud. Si no existe valor de referencia aplicable, se considerará la mayor de las siguientes magnitudes:

• Valor declarado.
• Precio pactado.
• Valor de mercado.

3. La ocupación del inmueble puede influir en la ausencia de valor de referencia. Según la normativa catastral (Resolución de la DGC de 25 de octubre de 2023), un inmueble residencial ocupado sin régimen legal que regule la relación entre propietario y ocupante puede carecer de valor de referencia.

Conclusión de la DGT

• Si existe valor de referencia aplicable, este será la base imponible, salvo que el precio pactado o declarado sean superiores.
• Si no existe valor de referencia, la base imponible será la mayor entre el valor declarado, el precio pactado o el valor de mercado.

Artículos aplicables y su relevancia

Artículo 7 TRLITPAJD: Define las transmisiones patrimoniales como actos sujetos al impuesto. Es relevante porque regula la transmisión de bienes inmuebles como el caso descrito.

Artículo 8 TRLITPAJD: Establece al adquirente como sujeto pasivo del impuesto, aplicable en toda transmisión onerosa.

Artículo 10 TRLITPAJD: Determina la base imponible en las transmisiones de bienes inmuebles, especificando cómo se debe calcular según las circunstancias.

Artículo 6 del TRLCI: Regula la asignación del valor de referencia y su uso en cuestiones tributarias, relevante en este caso por el uso del valor catastral como referencia.