Alquiler de vivienda para el administrador
La consultante es propietaria de un inmueble que ha arrendado a una sociedad que la va a destinar al uso como vivienda de su administrador.
Impuesto sobre el Añadido:
Con carácter general se mantiene la doctrina anterior de la DGT y del TEAC en la medida en que cuando se arriende una vivienda a un empresario o profesional para subarrendarla o ceder el uso a terceras personas, tal arrendamiento estará sujeto y no exento del IVA.
Como reiteradamente ha establecido este Centro directivo (véanse, por todas, la contestación a la consulta de 4 de agosto de 2011, número V1928-11), la regulación que se contiene en este supuesto de exención no es una regulación de carácter objetivo que atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo ésta preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato de arrendamiento es el de vivienda, pero no en otro caso.
El uso efectivo del edificio o parte del mismo como vivienda, aun siendo requisito necesario para la aplicación del supuesto de exención que se discute, no es, sin embargo, requisito suficiente, ya que de acuerdo con la redacción del precepto ha de entenderse que el uso como vivienda de la edificación ha de realizarse necesaria y directamente por el arrendatario, consumidor final a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, y no por terceras personas.
Por tanto, el arrendamiento de un inmueble, conforme al artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda del arrendatario, estará sujeto y exento del IVA, siempre y cuando no se trate de alguno de los supuestos excluidos de la exención establecida en este mismo artículo.
Doctrina TEAC RG 03856/2013 y RG 03857/2013
La dicción del precepto (art 20.Uno.23.b) Ley 37/1992) y finalidad de la exención deben permitir incluir este supuesto en la norma, dado que con ello no se violenta ni su ámbito de aplicación ni la finalidad perseguida por el legislador. En este sentido se deduce que lo que se pretende con la exención es que la finalidad del contrato de arrendamiento debe ser únicamente servir de vivienda a una concreta persona, es decir, que cuando se acredita que no existe un negocio jurídico posterior al contrato de arrendamiento por el que se cede el uso de la vivienda (porque se concreta la persona física o personas físicas que van a ocupar el inmueble destinado a vivienda), y que por ello no puede destinarse a residencia de otra persona, cualquiera que sea su título o el motivo de la cesión, debe incluirse la operación dentro de la exención que ahora examinamos.
No se incluirá en el ámbito de aplicación de la exención aquel contrato de arrendamiento por el que se faculta al arrendatario a designar a las personas que vayan a ocupar la vivienda. Esta designación posterior de la persona o de las personas (es así cuando puede destinarse a un uso de distintas personas por períodos temporales inferiores al del contrato de arrendamiento de forma sucesiva) que van a ocupar el inmueble no puede sino comportar una cesión o subarriendo que impide que el arrendamiento este exento de IVA.
Alquiler local para atender a necesitados
La consultante es una fundación privada que ha arrendado un local que va a destinar a atender las necesidades de personas sin recursos y en riesgo de exclusión social.
Si la fundación consultante actuase como empresario o profesional subarrendando o cediendo la vivienda a terceros a título oneroso, el arrendamiento estaría sujeto y no exento tributando al tipo general del 21% del IVA.
Por el contrario, en el caso de que, como parece desprenderse del escrito de consulta, la fundación consultante realice exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, como señala el artículo 5, apartado uno, letra a) párrafo segundo, de la Ley 37/1992, o actúe, por cualquier otra razón, como consumidor final, el arrendamiento de la vivienda estará exento, sin perjuicio de que la fundación, como consumidor final, permita el uso de la vivienda a otras personas.
En consecuencia, y en la medida en que pueda considerarse que la fundación consultante no realiza una actividad empresarial o profesional en las viviendas ni las cede a título oneroso, sino que se limita a atender en ella a las personas beneficiarias de sus programas sociales sin que exista en ello ningún tipo de contraprestación, el arrendamiento de las viviendas objeto de consulta estará sujeto y exento del IVA.
Este criterio ha sido objeto de reiterados pronunciamientos por este Centro directivo, así puede citarse, por todos ellos, la contestación a la consulta vinculante de 9 de diciembre de 2014, número V3292-14, que estableció que el arrendamiento de viviendas para su cesión a beneficiarios de un programa contra la exclusión social puesto en marcha por una fundación sin ánimo de lucro se encontraría sujeto y exento si se cumplían las anteriores condiciones.
Alquiler de viviendas para cederlas a personas con discapacidad
La asociación consultante suscribe como arrendatario contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas que son posteriormente cedidos a las personas con discapacidad.
En el caso de que el consultante no percibiera contraprestación alguna de las personas que ocupan las viviendas arrendadas, los arrendamientos de estas viviendas estarían exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido si el arrendatario no tiene la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Por el contrario, … cuando se arriende una vivienda a un empresario o profesional para subarrendarla o ceder el uso a terceras personas, tal arrendamiento estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido … …, si en el contrato de arrendamiento no figura concreta y específicamente la persona o personas físicas usuarias últimas de la vivienda, pudiendo el arrendatario designarlas posteriormente, el referido contrato de arrendamiento estará sujeto y no exento en la medida en que tiene lugar una cesión o subarrendamiento posterior que impide la aplicación de la exención prevista en el artículo 20.Uno.23º de la Ley del Impuesto.
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