¿Cuándo se devenga el ITPAJD en compraventas con cláusula suspensiva?

CONDICIONES SUSPENSIVAS

ITP/AJD.  La DGT recuerda cuándo se devenga el ITPAJD en compraventas con cláusula suspensiva

En contratos con pago aplazado y condición suspensiva, el devengo del impuesto sobre transmisiones se pospone hasta el cumplimiento de la condición, aunque sí puede devengarse el AJD si se otorga escritura pública.

Fecha: 14/04/2025           Fuente:  web de la AEAT       Enlace:   Consulta V0664-25 de 14/04/2025

HECHOS QUE EXPONE EL CONSULTANTE:

• • Una persona (la consultante) va a celebrar un contrato de compraventa de un inmueble con pago aplazado, incorporando una cláusula suspensiva, la cual establece que la propiedad no se transmitirá hasta que se haya abonado íntegramente el precio pactado dentro del plazo acordado.

La cláusula incluida en el contrato objeto de consulta debe entenderse como una condición suspensiva, ya que supedita la transmisión de la propiedad al cumplimiento de un hecho futuro e incierto: el pago íntegro del precio. A diferencia de la cláusula resolutoria, que permite resolver un contrato ya eficaz en caso de incumplimiento, la cláusula suspensiva impide que el contrato despliegue sus efectos principales hasta que se cumpla la condición. Esta distinción, recogida en los artículos 1114 y 1124 del Código Civil, es esencial para determinar el momento del devengo del impuesto en operaciones sujetas a condición.

CUESTIÓN PLANTEADA:

• • ¿Debe liquidarse ahora el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), a pesar de que la transmisión de la vivienda no se producirá hasta que se realice el pago completo?

CONTESTACIÓN DE LA DGT:

Condición suspensiva:

• • La DGT considera que el contrato incluye una condición suspensiva, según el art. 1114 del Código Civil, por lo que la eficacia de la transmisión queda diferida hasta que se cumpla dicha condición (el pago total del precio).

Devengo del impuesto:

• • Conforme al artículo 49.2 del TRLITPAJD, el devengo del ITP se produce cuando se cumpla la condición suspensiva, es decir, cuando se abone completamente el precio pactado. Hasta ese momento, no procede liquidar el impuesto.
  • No obstante, si se otorga escritura pública, podría devengarse el impuesto de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) si se cumplen los requisitos del 31.2 del TRLITPAJD, sin que afecte la existencia de la condición suspensiva.

Determinación del tributo aplicable:

• • Se debe analizar si la operación está sujeta a IVA o al ITPAJD:

• • • Si el transmitente no es empresario, o si el bien no forma parte de su patrimonio empresarial, la operación tributa por ITPAJD (modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas).
    • Si el transmitente es empresario y transmite el inmueble dentro de su actividad, la operación podría estar sujeta a IVA (no tributaría por ITP), salvo en dos supuestos:
      1. Cuando la operación está exenta de IVA (por ejemplo, una segunda entrega sin renuncia a la exención).
      2. Cuando se transmite un inmueble en el marco de una transmisión global de patrimonio no sujeta a IVA.

Normativa aplicada:

• Artículo 7 TRLITPAJD: Define el hecho imponible de las transmisiones patrimoniales onerosas y las excepciones por sujeción al IVA. Relevante para determinar si se aplica ITP o no.
• Artículo 31.2 TRLITPAJD: Regula cuándo se aplica AJD sobre escrituras públicas. Aplica si se otorga escritura aun sin haberse cumplido la condición suspensiva.
• Artículo 49.2 TRLITPAJD: Establece que cuando la adquisición está sujeta a condición suspensiva, el impuesto se devenga cuando esta se cumple.
• Artículo 1114 del Código Civil: Regula las obligaciones sujetas a condición suspensiva, lo que permite calificar la cláusula incluida en el contrato como tal.