Deducción de la cancelación hipotecaria de la vivienda habitual vendida cuando se paga con el precio de la venta

DETERMINACIÓN DE LA BASE LIQUIDABLE

IRPF. DEDUCCIÓ ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL. El TEAC avala deducir la cancelación hipotecaria de la vivienda habitual vendida cuando se paga con el precio de la venta (DT 18ª LIRPF), si se cumple el art. 70 LIRPF.

El TEAC unifica criterio a favor de la deducibilidad: la cancelación del préstamo hipotecario de la vivienda habitual transmitida puede integrar la base de la deducción (DT 18ª), aunque se pague con el precio de la venta, si (i) la vivienda era habitual, (ii) el préstamo fue para adquirirla, y (iii) se cumple el art. 70 LIRPF en el ejercicio (incremento patrimonial neto suficiente).

Fecha: 20/10/2025           Fuente:  web de la AEAT       Enlace:   Resolución del TEAC de 20/10/2025

HECHOS

• • El contribuyente (año 2018) declaró la deducción por inversión en vivienda habitual por 9.040 € de base (deducción total 1.356 €). La Oficina de Gestión de Santa Cruz de Tenerife inició comprobación limitada y regularizó: solo admitió como base las cuotas satisfechas hasta la fecha de transmisión (1-06-2018), negando que la cancelación del préstamo con el precio de la venta pudiera integrar la base de deducción; apoyó su criterio en la consulta DGT V2711-14. Impuso además sanción art. 193 LGT.
  • El TEAR de Canarias (Sala Desconcentrada de Tenerife) estimó las reclamaciones acumuladas del contribuyente, anulando liquidación y sanción. La Directora de Gestión de la AEAT recurrió en unificación de criterio ante el TEAC para que se fijara que no cabe incluir en la base las cantidades procedentes del precio de venta destinadas a cancelar la hipoteca.

FALLO DEL TRIBUNAL

• • El TEAC desestima el recurso de la AEAT y fija criterio: sí pueden incluirse en la base de la deducción por inversión en vivienda habitual (DT 18ª LIRPF) las cantidades procedentes de la transmisión de la vivienda habitual que se destinen a cancelar el préstamo hipotecario que la gravaba, siempre que se cumplan los requisitos del régimen transitorio y, en particular, los del 70 LIRPF (comprobación de la situación patrimonial), junto con los exigidos en la normativa vigente a 31-12-2012 (arts. 67.1, 68.1, 70.1, 77.1 y 78 LIRPF).

Fundamentos y argumentos jurídicos del TEAC

• • Naturaleza de la deducción (régimen transitorio DT 18ª LIRPF):

la deducción subsiste “a extinguir” para quienes ya tenían derecho a 31-12-2012; se aplica conforme a los arts. 67.1, 68.1, 70.1, 77.1 y 78 LIRPF en su redacción vigente entonces. La base está formada por las cantidades satisfechas para la adquisición, incluidos amortización e intereses cuando existe financiación ajena, con límite anual 9.040 € y sin prorrateos temporales.

• • Carácter fungible del dinero y causa del pago:

el hecho de que la cancelación se financie con el precio de la venta no impide su deducibilidad; lo relevante es que el pago extingue un préstamo contraído para adquirir la vivienda habitual y que el contribuyente sigue cumpliendo los requisitos (incluida la comprobación patrimonial del art. 70 LIRPF), no la concreta procedencia de los fondos.

• • Rechazo del criterio administrativo previo (DGT V2711-14) y de la tesis de la AEAT:

el TEAC no comparte que, “desde la venta”, el préstamo “ya no corresponde” a vivienda habitual y que, por ello, su cancelación sea no deducible si se atiende con el precio. El Tribunal considera que ese razonamiento desatiende la finalidad y el diseño del incentivo y generaría tratamientos dispares frente a supuestos en que el contribuyente canceló con fondos previos o donde hubo subrogación del comprador.

• • Apoyo en jurisprudencia y resoluciones económico-administrativas:

el TEAC cita y comparte el criterio favorable de los TSJ de Castilla y León (12-06-2017) y de la C. Valenciana (23-12-2021), así como el cambio de criterio del TEAR de Madrid (30-09-2024) tras varias sentencias del TSJ de Madrid (9-02-2024 y 15-04-2024), frente a posturas restrictivas anteriores (p. ej., TEAR Galicia 4-02-2021 o TSJ Madrid 21-04-2022).

• • Condiciones prácticas que el propio TEAC reitera como presupuesto:
    • que la vivienda era habitual hasta su venta (o pocos días antes);
    • que el pago cancela préstamo destinado a su adquisición;
    • que el contribuyente acredita el requisito del 70 LIRPF (incremento patrimonial neto del periodo al menos por el importe invertido), computando, entre las rentas del año, la generada por la venta.

Artículos:

• DT 18ª LIRPF (régimen transitorio deducción vivienda habitual) – mantiene la deducción, para adquisiciones/obras previas a 1-01-2013, aplicando la normativa vigente a 31-12-2012. Habilita que el contribuyente de 2018 siga deduciéndose conforme al régimen anterior.
• Art. 67.1 LIRPF (cuota líquida estatal) y Art. 77.1 LIRPF (cuota líquida autonómica) – contemplan la minoración de la cuota por la deducción. Determinan dónde opera la deducción (tramo estatal y autonómico).
• Art. 68.1 LIRPF (configuración de la deducción; base: “cantidades satisfechas” para adquisición/rehabilitación; financiación ajena: amortización/intereses). Permite integrar en la base tanto cuotas como cancelación del préstamo destinado a adquirir la vivienda habitual, dentro de sus límites.
• Art. 70 LIRPF (comprobación de la situación patrimonial).Exige que el patrimonio neto al cierre exceda el inicial al menos en lo invertido (sin intereses), lo que condiciona la deducibilidad del pago de cancelación efectuado en el ejercicio.

Otras resoluciones y jurisprudencia citadas

• TSJ Castilla y León, Sent. 12-06-2017 (rec. 647/2016): admite deducción por cancelación con el precio en unidad de acto.
• TSJ Comunidad Valenciana, Sent. 23-12-2021 (rec. 1638/2020): admite; transmisión y cancelación se entienden en unidad de acto.
• TSJ Madrid, Sent. 21-04-2022 (rec. 486/2020): no admite (criterio restrictivo).
• TSJ Madrid, Sents. 09-02-2024 (rec. 208/2022) y 15-04-2024 (rec. 326/2022): admiten la deducción.
• TEAR Galicia, Res. 04-02-2021 (RG 15-00241-2019): no admite la inclusión de la cancelación financiada con el precio.
• DGT V2711-14 (10-10-2014): criterio restrictivo; DGT V2308-19 (05-09-2019): admite integración de cuotas/cancelación mientras la vivienda siga siendo habitual y se cumplan requisitos; el TEAC no considera que la primera desvirtúe la solución aquí fijada.