El arrendamiento por habitaciones permite aplicar la reducción del 50 % en IRPF si se acredita el destino a vivienda habitual

ALQUILER HABITACIONES

IRPF. REDUCCIÓN ARRENDAMIENTO INMUEBLE. El arrendamiento por habitaciones permite aplicar la reducción del 50 % en IRPF si se acredita el destino a vivienda habitual

La DGT confirma que el alquiler individualizado de habitaciones puede beneficiarse del artículo 23.2 LIRPF cuando se destinen a vivienda permanente y no constituyan actividad económica.

Fecha:  11/12/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2457-25 de 11/12/2025

SÍNTESIS: La DGT confirma que el alquiler de una vivienda por habitaciones puede acogerse a la reducción del 50 % del rendimiento neto positivo prevista en el artículo 23.2.d) de la Ley del IRPF.

El criterio administrativo parte de que el arrendamiento no constituya actividad económica (art. 27.2 LIRPF) y de que los contratos individualizados acrediten que cada habitación se destina a vivienda habitual del arrendatario. El uso privativo de la habitación, la duración mínima anual y la posibilidad de empadronamiento son elementos relevantes, aunque la acreditación del destino efectivo constituye una cuestión de hecho que podrá probarse por cualquier medio válido en Derecho.

La DGT recuerda que el requisito esencial es que el destino primordial del arrendamiento sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, en línea con el concepto del artículo 2 de la LAU y su doctrina reiterada.

En consecuencia, el alquiler por habitaciones no impide, por sí mismo, la aplicación de la reducción, siempre que no se trate de arrendamientos por temporada y se cumplan los requisitos legales.

HECHOS

El contribuyente plantea los siguientes hechos:

• • Es propietario de una vivienda que arrienda por habitaciones.
  • Cada habitación:
    • Se alquila mediante contrato individualizado.
    • Tiene uso privativo y cerradura propia.
    • Se destina a vivienda habitual de larga duración (mínimo un año).
  • Los arrendatarios son trabajadores, no estudiantes.
  • Las zonas comunes (salón, cocina y baños) se comparten.
  • Los contratos permiten el empadronamiento y especifican el destino como vivienda habitual.
  • Se parte de la hipótesis de que el arrendamiento no constituye actividad económica (art. 27.2 LIRPF).

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

El consultante formula dos cuestiones principales:

1. 1. Si puede aplicar la reducción por arrendamiento de vivienda prevista en el artículo 23.2 LIRPF en caso de alquiler por habitaciones.
   2. Si el empadronamiento es prueba suficiente para acreditar el destino del inmueble como vivienda habitual o si se requieren otros medios de prueba.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

La Dirección General de Tributos responde en los siguientes términos:

1. A) Calificación de los rendimientos

Partiendo de que no se desarrolla actividad económica (art. 27.2 LIRPF), los rendimientos obtenidos tienen la consideración de:

• Rendimientos del capital inmobiliario.

B) Aplicación del artículo 23.2 LIRPF tras la reforma de la Ley 12/2023

La DGT analiza la nueva redacción del artículo 23.2 LIRPF (modificada por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda), que establece reducciones del:

• • 90 %
  • 70 %
  • 60 %
  • 50 % (supuesto residual)

En este caso, la consulta se centra en la reducción general del 50 % (letra d).

C) Concepto de arrendamiento de vivienda

La DGT remite a la normativa de la LAU:

• • Es arrendamiento de vivienda cuando recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
  • Se excluyen los arrendamientos por temporada.

La doctrina reiterada del Centro Directivo (consultas V2457-14 y V2797-16) exige:

Que el destino efectivo del contrato sea la vivienda permanente del arrendatario.

D) Aplicación al arrendamiento por habitaciones

La DGT concluye que:

• • Puede aplicarse la reducción del 50 % del artículo 23.2.d) LIRPF
  • Siempre que:

• • • Las habitaciones se destinen efectivamente a vivienda.
    • El uso exclusivo recaiga en personas físicas determinadas en contrato.
    • Se acredite que constituyen su residencia habitual.

E) Prueba del destino a vivienda habitual

La Administración precisa que:

• • La concurrencia de los requisitos es cuestión de hecho.
  • Puede acreditarse mediante cualquier medio de prueba válido en derecho (art. 106 LGT).
  • La valoración corresponde a los órganos de Gestión e Inspección.
  • El empadronamiento es un indicio relevante, pero no necesariamente único ni excluyente.

Artículos

• Artículo 23.2 LIRPF. Regula la reducción del rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. Es el núcleo de la consulta.
• Artículo 27.2 LIRPF. Delimita cuándo el arrendamiento constituye actividad económica. La consulta parte de que no se cumplen estos requisitos, lo que permite calificar los rendimientos como capital inmobiliario.
• Artículo 2 LAU. Define el arrendamiento de vivienda como aquel destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
• Artículo 3 LAU. Diferencia el arrendamiento para uso distinto de vivienda (por ejemplo, temporada), que no daría derecho a la reducción.
• Artículo 106 LGT. Regula los medios de prueba admisibles en Derecho para acreditar los hechos con trascendencia tributaria.