PROYECTO DE REHABILITACIÓN
IVA. La DGT nos recuerda que el mero inicio de un proyecto de rehabilitación con intención de vender o alquilar otorga la condición de empresario, aun sin estar dado de alta en el censo
La rehabilitación con fines de venta convierte al propietario en empresario a efectos del IVA
Fecha: 28/04/2025
Fuente: web de la AEAT
Enlace: Consulta V0755-25 de 28/04/2025
HECHOS:
- Un particular pretende adquirir un edificio con 4 viviendas de un matrimonio que ya había solicitado y abonado parte de la licencia para rehabilitar el inmueble. El fin de la rehabilitación es vender o alquilar las viviendas. Este matrimonio no está dado de alta en el censo de empresarios.
CUESTIÓN PLANTEADA:
- Se solicita aclaración respecto a la consulta vinculante V3062-23 (de 23 de noviembre de 2023) sobre si el matrimonio vendedor puede ser considerado empresario o profesional a efectos del IVA, pese a no figurar en el censo correspondiente.
Contestación de la DGT y fundamentos jurídicos:
- Condición de empresario:
Según el artículo 5.Uno.d) de la Ley 37/1992 del IVA, quien promueva o rehabilite edificaciones con la intención de vender, adjudicar o ceder, adquiere la condición de empresario, aunque lo haga ocasionalmente.
- Intención de venta o alquiler:
Si las obras tienen como finalidad preparar el inmueble para su arrendamiento o venta, ello implica una afectación al patrimonio empresarial y convierte a los titulares en empresarios, aunque no estén formalmente dados de alta en el censo.
- Prueba de intención:
Es el interesado quien debe aportar pruebas sobre la intención de destinar el inmueble a actividades económicas. Esta prueba puede basarse en los medios legales admitidos (artículos 105.1 y 106 de la Ley 58/2003).
- Definición de rehabilitación:
Para que una obra sea considerada rehabilitación deben cumplirse dos requisitos del artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992:
- Cualitativo: Más del 50% del coste del proyecto debe dedicarse a obras estructurales o análogas.
- Cuantitativo: El coste total de las obras debe superar el 25% del precio de adquisición (excluido el valor del suelo) o del valor de mercado previo a la rehabilitación.
- La DGT concluye que si se cumplen los requisitos técnicos y económicos, el matrimonio debe ser considerado empresario y la transmisión estaría sujeta al IVA.
Artículos:
- Artículo 5.Uno.d) de la Ley 37/1992: Define quién es empresario o profesional a efectos del IVA. Se aplica porque el matrimonio realiza una rehabilitación con fines de venta o alquiler.
- Artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992: Define qué se entiende por obras de rehabilitación. Es clave para determinar si el proyecto se encuadra en esta categoría.
- Artículo 105.1 de la Ley 58/2003: Establece que quien quiera hacer valer un derecho debe probar los hechos constitutivos del mismo.
- Artículo 106 de la Ley 58/2003: Regula los medios de prueba en el ámbito tributario. Es relevante para determinar cómo se acredita la intención de venta o alquiler.
- Artículo 299 de la Ley 1/2000 (LEC): Enumera los medios de prueba admitidos en Derecho. Aporta seguridad jurídica sobre qué pruebas pueden usarse.