Es posible aplicar la exención en IRPF si se cumplen los requisitos de residencia habitual y reinversión a través de pacto sucesorio

INMUEBLE ADQUIRIDO POR PACTO SUCESORIO DE MEJORA CON ENTREGA DE PRESENTE

IRPF. EXENCIÓN POR REINVERSIÓN.  La DGT confirma que es posible aplicar la exención en IRPF si se cumplen los requisitos de residencia habitual y reinversión, incluso en viviendas adquiridas por pacto sucesorio con entrega de presente.

Fecha: 24/09/2025           Fuente:  web de la AEAT       Enlace:   Consulta V1738-25 de 24/09/2025

Hechos

• • El consultante manifiesta que, en 2021, sus padres le transmitieron una vivienda mediante un pacto sucesorio de mejora con entrega de presente, regulado por el Derecho Civil de Galicia. Desde entonces ha residido en dicha vivienda y ahora pretende venderla para adquirir una nueva vivienda habitual.

Pacto de mejora con entrega de presente: Es un acuerdo mediante el cual una persona conviene en vida transmitir determinados bienes concretos a favor de un descendiente, como parte de su futura herencia. Implica que los bienes se entregan de forma inmediata, no cuando fallezca el causante. El descendiente pasa a ser propietario en el momento de la firma del pacto, aunque estos bienes computarán como parte de su herencia futura.

Con la reforma de la Ley del IRPF por la Ley 11/2021, si vendes el inmueble antes de 5 años desde el pacto y los padres siguen vivos, el adquirente se subroga en el valor y la fecha de adquisición que tenían tus padres, si ese valor es inferior al que se declaró en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).

Cuestión planteada

• • Pregunta si puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual prevista en la normativa del IRPF.

Contestación de la DGT y fundamentos jurídicos

La DGT confirma que sí es posible aplicar la exención por reinversión, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

a) Subrogación en valor y fecha de adquisición:

• • El consultante adquirió la vivienda mediante pacto de mejora con entrega de presente, por lo que la Ley 11/2021 modifica el art. 36 LIRPF para aplicar la subrogación: si el bien se transmite antes de 5 años y aún viven los causantes, se toma como valor y fecha de adquisición los que correspondan a los padres si son inferiores al valor del ISD.

b) Exención por reinversión:

• • Regulada en el art. 38.1 LIRPF y el art. 41 del RIRPF, permite excluir de gravamen la ganancia patrimonial si el importe obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual, en un plazo de 2 años desde la transmisión.
  • Para ello, es requisito que ambas viviendas (la vendida y la adquirida) tengan la consideración de habitual, definida como residencia efectiva durante al menos 3 años (art. 41 bis RIRPF).
  • Según la consulta, esa permanencia mínima ya se ha alcanzado.

c) Jurisprudencia relevante:

• • El Tribunal Supremo (Sentencia nº 1858/2018) exige que la titularidad del pleno dominio de la vivienda transmitida se haya mantenido durante el periodo mínimo de 3 años.

Normativa y artículos aplicados

• Artículo 36 LIRPF: Regula la subrogación del valor de adquisición en transmisiones lucrativas por pactos sucesorios con efectos de presente.
• Artículo 38 LIRPF: Establece la exención por reinversión en vivienda habitual.
• Artículos 41 y 41 bis RIRPF: Detallan los requisitos y plazos para aplicar la exención y definen el concepto de vivienda habitual.
• Artículos 214 a 218 Ley 2/2006, de Derecho Civil de Galicia: Regulan el pacto de mejora y sus efectos civiles.