IS de la promoción inmobiliaria al arrendamiento operativo ante las dificultades de venta

La entidad consultante, cuya actividad principal es la promoción inmobiliaria para su venta, ha construido una edificación destinada principalmente a viviendas. Por las circunstancias del mercado inmobiliario, ante la imposibilidad de realizar dicha venta, se optará por el ofrecimiento de los inmuebles a través de contratos de arrendamiento con opción de compra manteniendo, sin embargo, la intención de venta, no su arrendamiento permanente o prolongado en el tiempo.

Consulta V1928-18 de 29/06/2018

De la información facilitada en el escrito de consulta parece posible deducir que, de conformidad con la normativa contable aplicable, los inmuebles destinados a la venta tendrán la condición de existencias, y los inmuebles destinados al arrendamiento, calificado como operativo, tendrán la consideración de inversiones inmobiliarias. Asimismo, se parte del supuesto de que los gastos a los que se refiere el escrito de consulta tienen la consideración de gastos contables, y no de mayor valor de las existencias o de las inversiones inmobiliarias.

De acuerdo con lo anteriormente comentado, los gastos del ejercicio en los que incurrirá la entidad consultante en el desarrollo de su actividad o actividades en relación con los inmuebles destinados a la venta y los inmuebles destinados al arrendamiento, aunque dentro del ejercicio existan períodos de tiempo en los que los inmuebles estén en expectativa de venta, en expectativa de arrendamiento, o períodos de tiempo en los que los inmuebles no estén efectivamente arrendados, tal y como se manifiesta en la consulta, como pueden ser los de gastos de comunidad, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o posibles reparaciones, tendrán la consideración de gastos fiscalmente deducibles en el período impositivo de que se trate, a efectos del Impuesto sobre Sociedades, siempre que cumplan las condiciones legalmente establecidas, en los términos de inscripción contable, imputación con arreglo a devengo, y justificación documental, en los términos anteriormente señalados.

En lo que se refiere al gasto contable por amortización de los inmuebles calificados como inversiones inmobiliarias, el mismo sería fiscalmente deducible, igualmente aunque dentro del período impositivo existan períodos de tiempo en los que los inmuebles estén en expectativa de arrendamiento, o no estén efectivamente arrendados, tal y como se manifiesta en la consulta, en la medida en que, aparte de lo ya señalado previamente, así resultara de acuerdo con el artículo 12 de la LIS, que establece que:

“1. Serán deducibles las cantidades que, en concepto de amortización del inmovilizado material, intangible y de las inversiones inmobiliarias, correspondan a la depreciación efectiva que sufran los distintos elementos por funcionamiento, uso, disfrute u obsolescencia.

Se considerará que la depreciación es efectiva cuando:

(…)”

Según se manifiesta en el escrito de consulta, la entidad consultante, en virtud de lo establecido en este apartado 3.4 de la norma quinta de la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, reclasificará los inmuebles arrendados y en expectativa de alquiler con opción de compra de existencias a inversiones inmobiliarias, por ser objeto de arrendamiento operativo.

De ello es posible deducir que la entidad consultante desarrollará, junto a la actividad de promoción inmobiliaria, que se supone mantiene, la actividad de arrendamiento de inmuebles.

Dado que, según se manifiesta, la entidad consultante no tiene ninguna persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, la actividad de arrendamiento de inmuebles que realiza no tendrá, en base a la información facilitada, la consideración de actividad económica a los efectos del artículo 5 de la LIS. En consecuencia, los inmuebles arrendados se considerarán no afectos a una actividad económica a efectos de determinar si la entidad consultante tiene la consideración de entidad patrimonial de acuerdo con el artículo 5 de la LIS.