La amortización acumulada en inmuebles arrendados no puede superar el valor de adquisición

AMORTIZACIÓN

IRPF. RENDIMIENTOS CAPITAL INMOBILIARIO. El TEAC fija criterio: la amortización acumulada en inmuebles arrendados no puede superar el valor de adquisición

Para el cálculo en el IRPF de los rendimientos netos del capital inmobiliario, en la determinación del importe de los gastos fiscalmente deducibles por concepto de amortización, en el cómputo global, debe aplicarse como límite de la amortización acumulada el valor de adquisición del inmueble generador de los rendimientos (excluido el valor del suelo), con independencia del límite anual previsto en el artículo 14 del Reglamento del IRPF.

Fecha:  18/12/2025               Fuente:  web del Poder Judicial             Enlace:  Resolución del TEAC de 18/12/2025

SÍNTESIS: El TEAC ha resuelto que, en el IRPF, la deducción por amortización de inmuebles arrendados no puede superar, en conjunto, el valor de adquisición de la construcción (excluido el valor del suelo), aunque la normativa solo contemple un límite anual del 3%. Esta interpretación se apoya en la lógica contable y económica del concepto de amortización, así como en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y consultas de la DGT. Se unifica así el criterio para evitar deducciones indefinidas que excedan el valor amortizable real del bien.

HECHOS

• • La contribuyente, Doña X, titular de un inmueble arrendado desde 2017, dedujo en su declaración del IRPF 2022 un gasto por amortización de 2.518,10 euros. La AEAT inició un procedimiento de comprobación limitada, concluyendo que la contribuyente había superado ya en ejercicios anteriores el límite de amortización acumulada (3.638,44 euros, valor de la construcción del inmueble, sin suelo). Por ello, eliminó la deducción de 2022 y giró liquidación provisional.
  • El TEAR de Aragón estimó la reclamación de la contribuyente, señalando que la normativa solo establece un límite anual del 3% sobre el mayor del coste de adquisición o valor catastral (excluido suelo), pero no un límite global de amortización acumulada.
  • La AEAT interpuso recurso extraordinario de alzada para la unificación de criterio ante el TEAC.

FALLO DEL TRIBUNAL

• • El TEAC estima el recurso de la AEAT y establece como criterio que el importe total de la amortización acumulada deducible no puede superar el valor de adquisición del inmueble generador de los rendimientos (excluido el valor del suelo), con independencia de que el valor catastral sea superior y de que la norma no contemple expresamente este límite global.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

• • El TEAC afirma que el concepto de «amortización» responde a una lógica económica y contable: repartir el valor de adquisición del bien a lo largo de su vida útil. No tiene sentido deducir amortización una vez alcanzado el total del valor amortizable (la construcción).
  • Se remite al Plan General de Contabilidad y al art. 12 LIS, que establecen que no puede amortizarse por encima del coste.
  • Aunque el art. 14 RIRPF fija un límite anual, el TEAC considera que debe existir un límite global por coherencia económica y normativa: permitir deducir más allá del valor del bien llevaría a situaciones ilógicas e incompatibles con el principio de depreciación efectiva.

• • Se cita la STS de 15/09/2021 (rec. 5664/2019) que aclaró que en adquisiciones lucrativas debe incluirse el valor del bien en el «coste de adquisición satisfecho».
  • Se remite a anteriores resoluciones del TEAC y a diversas consultas vinculantes de la DGT (V1449-21, V0716-22, V1245-23, V1163-21) que mantienen el mismo criterio.
  • Apoya su decisión en el principio de depreciación efectiva del art. 23.1.b) LIRPF y en que el término «amortización» debe interpretarse conforme al sentido jurídico y contable (art. 12.2 LGT).

NORMATIVA

• Art. 23.1.b) LIRPF: Deducción por amortización con el límite del 3% anual sobre el mayor valor entre coste de adquisición y valor catastral.
• Art. 14 RIRPF: Límite anual del 3% sobre el mayor de los valores, excluido el suelo.
• Art. 35 y 36 LIRPF: Valor de adquisición en transmisiones a título oneroso y lucrativo.
• Art. 12 LIS: Límites de amortización según depreciación efectiva.
• Art. 12.2 LGT: Interpretación de términos jurídicos.