La construcción de una piscina tributa al 21 %, aunque forme parte del mismo proyecto y se ejecute simultáneamente

PISCINA

IVA. TIPO IMPOSITIVO Y ACREDITACIÓN. IVA en la autopromoción de viviendas: la DGT nos recuerda que la construcción de una piscina tributa al 21 %, aunque forme parte del mismo proyecto y se ejecute simultáneamente.

La DGT mantiene que las piscinas no quedan comprendidas en el tipo reducido del 10 % previsto para las ejecuciones de obra destinadas a viviendas. La consulta V0683-26 incorpora además el nuevo criterio del Tribunal Supremo sobre la acreditación de la aptitud de un inmueble como vivienda, que ya no exige necesariamente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

Fecha:  26/03/2026         Fuente:  web de la AEAT.        Enlace:  Consulta V0683-26 de 26/03/2026

SÍNTESIS: La DGT mantiene que el tipo reducido del 10 % aplicable a la construcción de viviendas no se extiende a las piscinas, aunque formen parte del mismo proyecto y sean ejecutadas simultáneamente por el mismo contratista.

La consulta vinculante V0683-26, de 26 de marzo de 2026, analiza el caso de una persona física que autopromueve una vivienda unifamiliar para uso propio y contrata con un mismo contratista la construcción simultánea de la vivienda y de una piscina. La DGT concluye que la construcción de la piscina queda sujeta al tipo general del IVA del 21 %, pues las piscinas e instalaciones deportivas no están comprendidas en el ámbito del tipo reducido del 10 % previsto para las ejecuciones de obra destinadas a viviendas. Este criterio coincide con la doctrina previa de la DGT y con las resoluciones del TEAC de 20 de diciembre de 2006 y 10 de septiembre de 2008.

La consulta incorpora, además, una novedad doctrinal relevante derivada de la STS 82/2025, de 28 de enero de 2025: para acreditar que una edificación es apta para su utilización como vivienda ya no resulta imprescindible disponer de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. La aptitud puede acreditarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, atendiendo a las características objetivas del inmueble y a su posible destino legal como vivienda. La DGT reconoce expresamente que este criterio supone un cambio respecto de consultas anteriores como las V1548-18 y V0006-24.

HECHOS QUE EXPONE LA CONSULTANTE

• • La consultante es una persona física que está llevando a cabo la autopromoción de una vivienda unifamiliar destinada a su propio uso. Para ello ha formalizado directamente con un contratista un contrato de ejecución de obra.
  • El proyecto de ejecución comprende, además de la vivienda, la construcción de una piscina. La piscina es ejecutada por el mismo contratista y simultáneamente a la construcción de la vivienda.
  • La circunstancia es relevante porque la Ley del IVA contempla un tipo reducido para determinadas ejecuciones de obra derivadas de contratos directamente formalizados entre promotor y contratista cuando tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas.

QUÉ PREGUNTA LA CONSULTANTE

• • La cuestión consiste en determinar si la ejecución de la piscina puede beneficiarse del tipo reducido del IVA del 10 % previsto en el artículo 91.Uno.3.1.º de la Ley 37/1992, teniendo en cuenta que forma parte del proyecto de ejecución de la vivienda, se construye al mismo tiempo y por el mismo contratista.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

• • La DGT concluye que la construcción de la piscina debe tributar al tipo general del IVA del 21 % y no al tipo reducido del 10 %.

El razonamiento se desarrolla en varios planos.

• • En primer lugar, la DGT examina la posición de la autopromotora a efectos del IVA. La persona física que autopromueve una vivienda exclusivamente para su uso particular no adquiere por ello la condición de empresario o profesional, porque la vivienda no se destina a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título.

En consecuencia, tampoco podrá deducir las cuotas de IVA soportadas como consecuencia de las obras de autopromoción.

• • En segundo lugar, la DGT delimita los requisitos generales para aplicar el tipo reducido del 10 % a la construcción de viviendas. De acuerdo con el artículo 91.Uno.3.1.º LIVA, el 10 % resulta aplicable cuando concurren esencialmente estas circunstancias: que exista jurídicamente una ejecución de obra; que derive de un contrato directamente concertado entre promotor y contratista; que tenga por objeto la construcción o rehabilitación de una edificación destinada principalmente a vivienda; y que las obras consistan materialmente en la construcción o rehabilitación del edificio.

La condición de promotor no exige que se construya para vender: también es promotor, a estos efectos, el propietario que contrata la construcción de un inmueble para destinarlo a uso propio.

Asimismo, una edificación se considera destinada principalmente a vivienda cuando al menos el 50 % de su superficie construida se destina a esa utilización.

El nuevo criterio sobre la acreditación de la condición de vivienda

• • La consulta contiene una cuestión doctrinal especialmente relevante, aunque no altera la respuesta específica relativa a la piscina.
  • Tradicionalmente, la DGT entendía que la aptitud de una edificación para ser utilizada como vivienda requería que dispusiera de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Así lo había señalado, entre otras, en las consultas vinculantes V1548-18, de 6 de junio de 2018, y V0006-24, de 6 de febrero de 2024.
  • La consulta V0683-26 declara expresamente que ese criterio debe modificarse como consecuencia de la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 82/2025, de 28 de enero de 2025 (rec. 3389/2023; ECLI:ES:TS:2025:299). El Tribunal Supremo establece una concepción objetiva de la aptitud para vivienda: no es imprescindible disponer de cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o autorización administrativa equivalente.
  • Lo determinante son las características objetivas del diseño y construcción de la edificación, conjuntamente con su destino legal posible como vivienda.
  • La aptitud puede acreditarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, conforme al artículo 106 LGT. La cédula de habitabilidad continúa siendo un medio de prueba válido, pero deja de constituir el único instrumento posible.
  • La DGT extiende expresamente este razonamiento del Tribunal Supremo —formulado respecto del tipo reducido aplicable a la entrega de viviendas— al tipo reducido correspondiente a las ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de viviendas.

La piscina queda fuera del concepto a efectos del tipo reducido

Este es el argumento decisivo.

• • La DGT se remite a su doctrina histórica, iniciada por la Resolución vinculante de 31 de marzo de 1986, conforme a la cual el tipo reducido correspondiente a la construcción de viviendas no se extiende a las ejecuciones de obra cuyo objeto sea la construcción de piscinas o instalaciones deportivas, aunque el contrato se haya celebrado directamente con el promotor de la edificación.
  • Por tanto, no modifica la conclusión que la piscina se encuentre incorporada al proyecto de la vivienda, que sea construida simultáneamente ni que intervenga el mismo contratista.
  • Esta interpretación fue posteriormente confirmada por el TEAC en Resolución de 20 de diciembre de 2006 (RG 2769/2005), dictada en unificación de criterio: el tipo reducido no se aplica a la construcción de piscinas o instalaciones deportivas, siendo indiferente que la piscina corresponda a una comunidad de propietarios o al propietario de una vivienda unifamiliar.
  • La Resolución del TEAC de 10 de septiembre de 2008 (RG 2313/2005) mantuvo el mismo criterio.
  • La DGT recuerda igualmente las consultas 0207-03, de 13 de febrero de 2003, y 0091-04, de 29 de enero de 2004, que ya excluían las piscinas e instalaciones deportivas del concepto de vivienda a estos efectos.
  • Por ello, la conclusión de V0683-26 es inequívoca: la ejecución de la piscina está sujeta al tipo general del 21 % previsto en el artículo 90.Uno LIVA.

Artículos

• Artículos 4 y 5 de la Ley 37/1992 del IVA. El artículo 4 delimita las operaciones sujetas realizadas por empresarios o profesionales y el artículo 5 determina quién tiene esa condición. Son relevantes para concluir que quien autopromueve una vivienda exclusivamente para su uso particular no se convierte por esa circunstancia en empresario o profesional a efectos del IVA y, consecuentemente, no puede deducir las cuotas soportadas en la autopromoción.
• Artículo 90.Uno LIVA. Establece el tipo general del IVA del 21 %. Es la norma que finalmente determina la tributación de la piscina una vez descartada la aplicación del supuesto especial del artículo 91.
• Artículo 91.Uno.3.1.º LIVA. Establece el tipo reducido del 10 % para determinadas ejecuciones de obra consecuencia de contratos directamente formalizados entre promotor y contratista cuyo objeto sea la construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas. Constituye el precepto central de la consulta: la DGT considera que una piscina no queda comprendida en su ámbito objetivo.
• Artículo 12 de la Ley 58/2003, General Tributaria. Regula la interpretación de las normas tributarias y dispone que los términos no definidos específicamente por la legislación tributaria se entenderán conforme a su sentido jurídico, técnico o usual. Es relevante para determinar qué debe entenderse por «vivienda» y por edificación «apta» para vivienda.
• Artículo 106 LGT. Regula los medios y la valoración de la prueba en los procedimientos tributarios. Tras la STS de 28 de enero de 2025, permite acreditar por cualquier medio admisible en Derecho la aptitud objetiva del edificio para su utilización como vivienda, sin exigir necesariamente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
• Artículo 3.1 del Código Civil. Establece los criterios generales de interpretación de las normas —sentido de las palabras, contexto, antecedentes y realidad social, atendiendo especialmente a su espíritu y finalidad— y sirve de fundamento, junto con el artículo 12 LGT, para interpretar el concepto tributario de vivienda cuando la LIVA no contiene una definición específica.

Doctrina administrativa y jurisprudencia relacionada

La consulta presenta dos líneas doctrinales distintas que conviene separar.

Sobre la construcción de piscinas, existe una línea uniforme contraria al tipo reducido: Resolución vinculante DGT de 31 de marzo de 1986; consulta DGT 0836-01, de 27 de abril de 2001; consultas 0207-03, de 13 de febrero de 2003, y 0091-04, de 29 de enero de 2004; Resolución TEAC RG 2769/05, de 20 de diciembre de 2006, en unificación de criterio. Todas sustentan la misma conclusión recogida en V0683-26: la construcción de piscinas o instalaciones deportivas queda sometida al tipo general del IVA.

Sobre el concepto de vivienda y su acreditación, sí existe un cambio de criterio relevante. Las consultas DGT V1548-18 y V0006-24 seguían una posición más formalista vinculada a la existencia de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. La STS 82/2025, de 28 de enero (rec. 3389/2023) supera expresamente ese planteamiento: la aptitud como vivienda es una circunstancia objetiva que puede probarse por cualquier medio admitido en Derecho. La propia DGT reconoce en V0683-26 que ello supone un cambio de su criterio anterior. La doctrina jurisprudencial publicada por el Tribunal Supremo confirma precisamente esa concepción objetiva y la innecesariedad de aquellas autorizaciones como requisito imprescindible.