La DGT aclara el tratamiento fiscal de las devoluciones por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus

REBUS SIC STANTIBUS

IVA/IRPF. ARRENDAMIENTO DE LOCAL. La DGT aclara el tratamiento fiscal de las devoluciones por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus
Impacto en IVA e IRPF de la reducción judicial de rentas de arrendamiento durante la pandemia

Fecha:  05/05/2025               Fuente:  web  de la AEAT       Enlace:  Consulta V1072-25 de 25/06/2025

HECHOS

• • Una comunidad de bienes es propietaria de un inmueble en alquiler.
  • Una sentencia judicial de 2024 aplica la cláusula “rebus sic stantibus” al contrato de arrendamiento como consecuencia del COVID-19.

RECUERDA la cláusula: La cláusula rebus sic stantibus es un principio jurídico no codificado en nuestro ordenamiento, pero reconocido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Permite modificar o resolver un contrato cuando, tras su celebración, se producen circunstancias extraordinarias, imprevisibles y sobrevenidas que alteran de forma radical el equilibrio de las prestaciones pactadas, volviendo excesivamente onerosa la obligación para una de las partes.

• • Se condena a las integrantes de la comunidad a pagar al arrendatario 38.854,91 €, correspondientes a una reducción del 50% de las rentas pactadas durante las restricciones COVID (14/03/2020 a 09/09/2021), posteriormente moderadas en un 30% por el juez.

PREGUNTA DEL CONSULTANTE

• • ¿Qué incidencia tiene ese importe en el IVA y en el IRPF de la comunidad de bienes y de sus comuneras?

CONTESTACIÓN DE LA DGT

1. IVA

• • El arrendamiento constituye una prestación de servicios sujeta a IVA (art. 4, 5 y 11 Ley 37/1992).
  • Al haberse dictado sentencia firme que reduce las rentas, procede la modificación de la base imponible conforme al art. 80.Dos LIVA, al haberse alterado el precio tras la operación.
  • Ello obliga a rectificar las cuotas repercutidas (art. 89 LIVA), siempre dentro del plazo de 4 años.
  • La rectificación debe documentarse mediante factura rectificativa (art. 15 RD 1619/2012).
  • El sujeto pasivo puede optar entre:

a) Solicitar rectificación de autoliquidaciones (art. 120.3 LGT y arts. 126-129 RGAT).

b) Regularizar en declaraciones futuras, dentro de un año desde la rectificación.

• • Se citan resoluciones del TEAC y sentencias del TS y TJUE que avalan la obligación de rectificar y la forma de hacerlo.

2. IRPF

• • Los ingresos por el arrendamiento son rendimientos del capital inmobiliario (art. 27.2 LIRPF y art. 8.3 LIRPF).
  • La reducción de renta no constituye un saldo de dudoso cobro, sino una minoración de la renta reconocida judicialmente.

• • La devolución de las cantidades no afecta a la declaración de 2024, sino a los ejercicios en que se declararon los ingresos (2020 y 2021).
  • Para regularizar, debe presentarse rectificación de autoliquidaciones de esos ejercicios (art. 120 LGT).

Artículos citados y su relevancia

• Art. 4, 5 y 11 LIVA: Definen el hecho imponible y la consideración de empresario/profesional y prestación de servicios (arrendamiento).
• Art. 80 LIVA: Regula la modificación de la base imponible por resolución judicial que altere el precio.
• Art. 89 LIVA: Establece la obligación y plazos para rectificar las cuotas repercutidas.
• Art. 15 RD 1619/2012: Regula la expedición de facturas rectificativas
• Art. 23.1 LIRPF y art. 13.e RIRPF: Regulan gastos deducibles y saldos de dudoso cobro.