La DGT admite que el requisito de empleado a jornada completa en el arrendamiento de viviendas puede cumplirse con un socio o con el administrador

ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

IS. ACTIVIDAD ECONÓMICA. PERSONA EMPLEADA. La DGT admite que el requisito de empleado a jornada completa en el arrendamiento de viviendas puede cumplirse con un socio o con el administrador.

En la consulta V2227-25, la DGT reitera que, para el régimen EDAV, basta con disponer de al menos una persona con contrato laboral y jornada completa, sin que impida su validez que sea socio o administrador, siempre que perciba una retribución laboral distinta de la propia del cargo.

Fecha:  19/11/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2227-25 de 19/11/2025

SÍNTESIS: El socio o administrador puede computar como trabajador a jornada completa si existe relación laboral real y retribución diferenciada

La DGT, en la consulta V2227-25, confirma que el requisito de actividad económica en el arrendamiento de viviendas —contar con al menos un empleado con contrato laboral y jornada completa— puede cumplirse aunque dicho trabajador sea un socio o el administrador de la sociedad.

Para ello, es imprescindible que exista una verdadera relación laboral conforme a la normativa laboral y que la remuneración percibida sea distinta de la correspondiente al cargo de administrador.

Hechos

• • La sociedad consultante desarrolla como actividad principal el arrendamiento de viviendas y manifiesta contar con más de ocho viviendas.
  • En ese contexto, quiere acogerse al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas (EDAV) y plantea cómo acreditar que su actividad de arrendamiento tiene la consideración de actividad económica.
  • En concreto, pregunta si para ello debe disponer de un trabajador con contrato laboral y jornada completa.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

• • La consulta formula si el requisito de empleado a jornada completa puede cumplirse contratando laboralmente a uno de los socios o incluso al administrador de la sociedad.

QUÉ CONTESTA LA DGT

• • La DGT recuerda, en primer lugar, que el régimen especial EDAV del artículo 48 LIS solo resulta aplicable a sociedades cuya actividad económica principal sea el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español y que cumplan, además, los restantes requisitos específicos del régimen. Entre ellos, que existan al menos 8 viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento y que se cumplan determinadas exigencias de mantenimiento y contabilización separada.
  • A continuación, la DGT conecta ese requisito de “actividad económica principal” con la definición general del artículo 5.1 LIS. Ese precepto dispone que, en el caso del arrendamiento de inmuebles, solo existe actividad económica cuando para su ordenación se utilice al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. La DGT subraya que esta exigencia responde a la necesidad de que exista una infraestructura mínima y una organización mínima de medios para dotar al arrendamiento de carácter empresarial o económico.
  • Sobre la cuestión concreta planteada, la DGT responde en sentido favorable: es indiferente la modalidad del contrato laboral, siempre que exista un verdadero contrato de trabajo conforme a la legislación laboral y que sea a jornada completa. Además, añade que también es irrelevante que la persona contratada sea socio o administrador de la entidad, siempre que perciba una remuneración por la actividad de arrendamiento distinta de la que, en su caso, le corresponda por el cargo de administrador. Con esa precisión, la DGT concluye que el requisito legal puede entenderse cumplido. La propia consulta cita en el mismo sentido la consulta vinculante V2401-21, de 23 de agosto de 2021.

Artículos

• Artículo 48 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades (LIS). Se aplica porque regula el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas (EDAV). Es la norma que exige que la sociedad tenga como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas y fija los requisitos objetivos del régimen: número mínimo de viviendas, plazo de mantenimiento, contabilización separada y, en su caso, proporción de rentas o activos afectos. Es el punto de partida de toda la contestación.
• Artículo 5.1 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades (LIS). Es el precepto decisivo del caso. Define qué debe entenderse por actividad económica y, específicamente para el arrendamiento de inmuebles, establece la regla de que solo existe actividad económica cuando se utilice al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. La DGT lo usa para resolver si el socio o administrador contratado puede cumplir ese requisito.
• Artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se aplica porque el artículo 48 LIS remite al concepto de arrendamiento de vivienda de la LAU. La EDAV solo puede proyectarse sobre arrendamientos que recaigan sobre edificaciones habitables destinadas a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y no sobre alquileres de uso distinto.