La DGT analiza el IVA en la adjudicación de inmuebles en subasta administrativa

ADQUISICIÓN DE LOCAL MEDIANTE SUBASTA

IVA. SUBASTA. La DGT analiza el IVA en la adjudicación de inmuebles en subasta administrativa

La DGT confirma que la transmisión está sujeta a IVA si el transmitente es empresario, aunque normalmente quedará exenta por tratarse de segunda entrega, salvo renuncia a la exención por adquirente empresario.

 Fecha:  11/12/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2446-25 de 11/12/2025

SÍNTESIS: La Dirección General de Tributos analiza la tributación de la adjudicación en subasta administrativa de un local comercial y dos plazas de garaje adquiridos a un empresario. Concluye que la transmisión está sujeta al IVA, al tratarse de una entrega de bienes realizada por un empresario en el ejercicio de su actividad.

No obstante, si se trata de una segunda o ulterior entrega de edificaciones, la operación estará exenta de IVA, conforme al artículo 20.Uno.22º de la Ley del impuesto.

La renuncia a la exención solo será posible cuando el adquirente sea empresario o profesional con derecho a deducir el IVA soportado. En ese caso, la operación quedaría sujeta y no exenta y podría aplicarse la inversión del sujeto pasivo, correspondiendo al adquirente declarar el impuesto.

Asimismo, cuando la adjudicación se produce en un procedimiento de ejecución administrativa o judicial, el adjudicatario empresario puede actuar en nombre del transmitente para emitir factura, renunciar a la exención y presentar la autoliquidación correspondiente.

HECHOS

La consultante plantea el siguiente supuesto:

• • Se trata de una persona física.
  • Ha adquirido mediante subasta administrativa:
    • un local comercial, y
    • dos plazas de garaje.
  • Los inmuebles pertenecían a un empresario o profesional a efectos del IVA.

La transmisión se produce dentro de un procedimiento de ejecución administrativa, en el que el consultante resulta adjudicatario de los bienes inmuebles.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

La cuestión planteada a la Dirección General de Tributos es:

1. 1. Si la adjudicación de los inmuebles está sujeta al IVA.
   2. En caso afirmativo, si la operación está exenta del impuesto.
   3. Si es posible renunciar a dicha exención, en caso de que proceda.

QUÉ CONTESTA LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS

La DGT analiza la operación desde tres perspectivas principales: sujeción al IVA, posible exención y renuncia a la exención, así como la determinación del sujeto pasivo.

1. Sujeción al IVA de la transmisión

La DGT concluye que:

• • Las entregas de bienes realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad están sujetas al IVA.
  • En este caso, el transmitente tenía la condición de empresario o profesional.
  • Además, la ley considera entrega de bienes las transmisiones realizadas en virtud de resolución administrativa o judicial, incluyendo las subastas.

Por tanto:

• • La adjudicación del local y las plazas de garaje está sujeta al IVA, siempre que los inmuebles estuvieran afectos a la actividad empresarial del transmitente.

2. Posible exención por tratarse de segunda entrega de edificaciones

La DGT recuerda que:

• • Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones están exentas de IVA.
  • Se entiende por primera entrega la realizada por el promotor una vez finalizada la construcción o rehabilitación.

Por tanto:

• • Si la adjudicación corresponde a una segunda o ulterior transmisión, la operación estará exenta de IVA.

3. Renuncia a la exención

La ley permite renunciar a la exención en determinados supuestos.

La DGT indica que solo puede renunciarse a la exención cuando:

1. 1. El adquirente sea empresario o profesional, y
   2. Tenga derecho a deducir total o parcialmente el IVA soportado.

Por tanto:

• • Si el adjudicatario es un particular, no podrá renunciar a la exención.
  • Si actúa como empresario o profesional, sí podría hacerlo cumpliendo los requisitos reglamentarios.

4. Inversión del sujeto pasivo

Si la operación resulta sujeta y no exenta (por ejemplo, por renuncia a la exención):

• • Se aplica la regla de inversión del sujeto pasivo en determinadas transmisiones inmobiliarias.

Consecuencia:

• • El sujeto pasivo del IVA sería el adquirente, siempre que sea empresario o profesional.

5. Particularidades en subastas administrativas o judiciales

La DGT también señala que en los procedimientos de ejecución forzosa:

• • El adjudicatario empresario o profesional puede actuar en nombre y por cuenta del sujeto pasivo para:
    • emitir factura,
    • renunciar a la exención,
    • presentar la autoliquidación del IVA.

Si se ejercita esta facultad:

• • deberá presentarse el modelo 309.

Artículos:

• Artículo 4 de la Ley del IVA — Hecho imponible. Define el hecho imponible del IVA, estableciendo que están sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad. En el caso analizado el transmitente es empresario. La transmisión de los inmuebles forma parte de su actividad. Justifica la sujeción al IVA de la operación.
• Artículo 5 de la Ley del IVA — Concepto de empresario o profesional. Determina quién tiene la condición de empresario o profesional a efectos del IVA. La DGT lo utiliza para concluir que el transmitente tiene dicha condición, por lo que sus entregas de bienes están sujetas al impuesto.
• Artículo 8.Dos.3º de la Ley del IVA — Concepto de entrega de bienes. Establece que también se consideran entregas de bienes las transmisiones derivadas de: una norma, una resolución administrativa, o una resolución judicial. Esto incluye en las subastas administrativas o judiciales, como en el caso planteado.
• Artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA — Exención en segundas entregas de edificaciones. Regula la exención del IVA en las segundas y ulteriores entregas de edificaciones. La DGT concluye que si la adjudicación corresponde a una segunda transmisión, la operación estará exenta de IVA.
• Artículo 20.Dos de la Ley del IVA — Renuncia a la exención. Permite renunciar a la exención de determinadas operaciones inmobiliarias. Condiciones principales: el adquirente debe ser empresario o profesional, debe tener derecho a deducir el IVA soportado. Esto resulta esencial para determinar si la operación tributa finalmente por IVA o por ITP.
• Artículo 84.Uno.2º.e) de la Ley del IVA — Inversión del sujeto pasivo Establece supuestos en los que el sujeto pasivo pasa a ser el adquirente. Entre ellos, transmisiones inmobiliarias con renuncia a la exención. En ese caso, el comprador empresario es quien declara el IVA.
• Disposición adicional sexta de la Ley del IVA. Regula las facultades del adjudicatario en procedimientos de ejecución forzosa. Le permite: emitir factura, renunciar a la exención, y presentar la autoliquidación del IVA. Esto es relevante porque la operación se produce mediante subasta administrativa.