IMPACTO EN EL VENDEDOR
IRPF. INDEMNIZACIÓN POR VICIOS OCULTOS. La DGT considera que la compensación pagada al comprador por defectos ocultos del inmueble reduce el valor de transmisión y ajusta la ganancia o pérdida patrimonial declarada.
La Dirección General de Tributos considera que las cantidades satisfechas al comprador por defectos ocultos en una compraventa inmobiliaria constituyen una minoración del valor de transmisión en el IRPF, siempre que los vicios y su cuantificación queden debidamente acreditados.
Fecha: 30/03/2026 Fuente: web de la AEAT Enlace: Consulta V0732-26 de 30/03/2026
SÍNTESIS: La DGT analiza el tratamiento en IRPF de las indemnizaciones satisfechas por los vendedores de un inmueble al comprador por la existencia de vicios ocultos detectados tras la compraventa.
El criterio administrativo concluye que estas cantidades no constituyen una pérdida patrimonial autónoma, sino una minoración del valor de transmisión del inmueble, al entenderse como una rebaja del precio de venta conforme al régimen civil del saneamiento por vicios ocultos previsto en el Código Civil.
La DGT recuerda además que la existencia de los defectos ocultos y la relación entre éstos y la cuantía abonada deberán acreditarse suficientemente mediante medios de prueba admitidos en Derecho.
HECHOS
- El consultante transmitió un inmueble el 12 de junio de 2025 junto con otros familiares.
- Posteriormente, el 28 de julio de 2025, las partes firmaron un acuerdo privado mediante el cual los vendedores se comprometían a abonar una indemnización a la parte compradora debido a la existencia de vicios ocultos en el inmueble transmitido.
QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE
- El consultante plantea cuál es el tratamiento fiscal en el IRPF de la indemnización satisfecha por los vendedores al comprador como consecuencia de los vicios ocultos detectados en el inmueble vendido.
QUÉ CONTESTA LA DGT
- La DGT concluye que la indemnización satisfecha al comprador por vicios ocultos tiene incidencia directa en la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión del inmueble. En concreto, considera que dicha indemnización actúa como una rebaja del precio de venta desde la perspectiva del vendedor.
La DGT fundamenta esta conclusión en la regulación civil del saneamiento por vicios ocultos prevista en el Código Civil. En particular:
- El artículo 1484 del Código Civil establece la obligación del vendedor de responder por los defectos ocultos que hagan impropio el bien para su uso o disminuyan significativamente su utilidad.
- El artículo 1486 del Código Civil reconoce al comprador la posibilidad de solicitar una rebaja proporcional del precio cuando existan dichos defectos.
A partir de esta normativa civil, la DGT conecta el pago de la indemnización con las reglas fiscales de determinación de las ganancias y pérdidas patrimoniales en el IRPF:
- El artículo 33 de la Ley del IRPF define las ganancias y pérdidas patrimoniales como variaciones en el valor del patrimonio derivadas de alteraciones en su composición.
- El artículo 34 establece que la ganancia o pérdida patrimonial se calcula por diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.
- El artículo 35 precisa que el valor de transmisión es el importe real efectivamente satisfecho por la transmisión.
En consecuencia, si posteriormente a la venta el vendedor devuelve parte del precio o satisface una cantidad compensatoria vinculada a defectos ocultos, dicha cuantía reduce el importe real percibido y, por tanto, disminuye el valor de transmisión computable en el IRPF.
La DGT añade además un requisito esencial: la existencia de los vicios ocultos y la correspondencia entre éstos y la cuantía abonada deben quedar debidamente acreditadas. La prueba podrá realizarse por cualquiera de los medios admitidos en Derecho conforme al artículo 106.1 de la Ley General Tributaria.
Asimismo, recuerda que la valoración de las pruebas corresponde a los órganos de gestión e inspección tributaria.
Artículos
- Artículo 1484 del Código Civil. Se aplica porque regula la responsabilidad del vendedor por los vicios ocultos existentes en la cosa vendida. Constituye la base jurídica que legitima la reclamación del comprador y el posterior pago indemnizatorio.
- Artículo 1485 del Código Civil. Resulta relevante porque determina el alcance de la responsabilidad del vendedor incluso aunque desconociera los defectos ocultos, salvo pacto en contrario.
- Artículo 1486 del Código Civil. Es el precepto central de la consulta, ya que contempla expresamente la posibilidad de rebajar proporcionalmente el precio de la compraventa cuando existan vicios ocultos. La DGT utiliza este artículo para justificar que la indemnización debe tratarse fiscalmente como una minoración del precio de transmisión.
- Artículo 33 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006). Se aplica porque define el concepto de ganancia y pérdida patrimonial en el IRPF, marco general dentro del cual debe integrarse la regularización del precio de venta.
- Artículo 34 de la Ley del IRPF. Es relevante porque regula el método de cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial mediante la diferencia entre valores de adquisición y transmisión.
- Artículo 35 de la Ley del IRPF. La DGT lo aplica para concluir que el valor de transmisión debe ajustarse al importe efectivamente percibido por el vendedor, una vez descontada la indemnización satisfecha al comprador.
- Artículo 106.1 de la Ley General Tributaria. Se aplica porque regula los medios de prueba admisibles en los procedimientos tributarios. La DGT remite a este artículo para exigir la acreditación suficiente de los vicios ocultos y de la cuantía satisfecha.