La DGT nos recuerda la deducibilidad en el IRPF de los gastos de cancelación de hipoteca en vivienda arrendada

GASTOS DE CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA

IRPF. RENDIMIENTOS ALQUILER. La DGT nos recuerda la deducibilidad en el IRPF de los gastos de cancelación de hipoteca en vivienda arrendada

La DGT confirma que los gastos notariales, registrales y comisiones por cancelación de préstamo hipotecario constituyen gastos de financiación deducibles en el rendimiento del capital inmobiliario.

Fecha:  18/12/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2580-25 de 18/12/2025

SÍNTESIS: La DGT admite la deducibilidad de los gastos de cancelación hipotecaria en viviendas arrendadas. La DGT concluye que los gastos derivados de la cancelación de un préstamo hipotecario utilizado para adquirir una vivienda destinada exclusivamente al arrendamiento son deducibles en el IRPF.

En particular, se consideran gastos de financiación deducibles:

• • Comisiones de cancelación.
  • Gastos de notaría.
  • Gastos registrales.
  • Gastos de gestoría vinculados a la cancelación.

La DGT fundamenta su criterio en los artículos 22 y 23 de la Ley del IRPF y en el artículo 13 del Reglamento, que permite deducir todos los gastos necesarios para la obtención del rendimiento, incluyendo los gastos financieros asociados al inmueble arrendado.

HECHOS

• • La consultante es propietaria de una vivienda destinada exclusivamente al arrendamiento, estando alquilada durante todos los días del ejercicio 2025.
  • La vivienda fue adquirida en 2019 mediante financiación ajena (crédito hipotecario).
  • En el año 2025 se formaliza en escritura pública la cancelación del crédito hipotecario.
  • La escritura de cancelación genera gastos de:

• • • Notaría.
    • Registro de la Propiedad.
    • Gestoría.

CUESTIÓN PLANTEADA

• • La consultante pregunta si los gastos derivados de la cancelación del préstamo hipotecario (notaría, registro y gestoría) pueden deducirse para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario en el IRPF.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

• • La Dirección General de Tributos concluye que sí son deducibles dichos gastos.

Fundamentación jurídica

La DGT articula su razonamiento en los siguientes preceptos:

a) Calificación del rendimiento

El artículo 22.1 de la Ley 35/2006 (LIRPF) establece que tienen la consideración de rendimientos íntegros del capital inmobiliario los derivados del arrendamiento de bienes inmuebles.

En el caso analizado:

• • Existe un inmueble urbano.
  • Está arrendado durante todo el ejercicio.
  • Los ingresos tienen naturaleza de capital inmobiliario.

b) Determinación de gastos deducibles

El artículo 23.1 LIRPF regula los gastos deducibles para determinar el rendimiento neto.

Este precepto se desarrolla reglamentariamente en los artículos 13 y 14 del Real Decreto 439/2007 (RIRPF).

Especial relevancia tiene el artículo 13 RIRPF, que dispone:

Tendrán la consideración de gasto deducible todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos.

Y específicamente incluye:

• • Los intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble.
  • Los demás gastos de financiación.

c) Aplicación al caso concreto

La DGT interpreta que:

• • No sólo son deducibles los intereses del préstamo.
  • También lo son los gastos de financiación vinculados al mismo, incluso en el momento de su cancelación.

En consecuencia, considera deducibles:

• • Las comisiones de cancelación.
  • Los gastos notariales.
  • Los gastos de inscripción registral.
  • Los gastos de gestoría asociados.

El fundamento es que tales gastos derivan directamente de la financiación obtenida para adquirir el inmueble arrendado y, por tanto, guardan conexión directa con la obtención del rendimiento.

Finalmente, la contestación tiene carácter vinculante conforme al artículo 89.1 de la Ley 58/2003 (LGT).

Artículos

• Artículo 22.1 LIRPF. Define qué se considera rendimiento del capital inmobiliario. Es la base para encuadrar los ingresos del arrendamiento en esta categoría.
• Artículo 23.1 LIRPF. Regula los gastos deducibles para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario.
• Artículo 13 RIRPF. Desarrolla el concepto de “gastos necesarios para la obtención de los rendimientos” e incluye expresamente los gastos de financiación.

Es el precepto clave que permite extender la deducibilidad a los gastos de cancelación hipotecaria.

• Artículo 14 RIRPF. Complementa la regulación reglamentaria sobre gastos deducibles en capital inmobiliario.