GASTOS DE MEJORA O GASTOS DE REPACIÓN
IRPF. ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES. La DGT nos recuerda que se entiende por gasto de reparación y gasto de mejora a efectos de los rendimientos de los alquileres.
Fecha: 05/03/2024
Fuente: web de la AEAT
Enlace: Acceder a Consulta V1561-24 de 26/06/2024
HECHOS:
- El consultante es propietario de dos pisos que pretende destinar al alquiler.
- Antes de alquilarlos, realiza una serie de obras en los inmuebles que incluyen excavación del piso, aislamiento contra humedades y mejoras térmicas, instalación de calefacción, y sustitución de elementos como tabiques, ventanas, puertas, instalación eléctrica, sanitaria y de agua, sanitarios, cocina y pintura.
CUESTIÓN PLANTEADA:
- La consulta se refiere a la calificación fiscal de los gastos incurridos en estas obras a efectos del IRPF.
CONTESTACIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS
Clasificación de los gastos:
- Mejoras o ampliaciones: Se consideran aquellos que aumentan la capacidad, habitabilidad o vida útil del inmueble. Estos gastos forman parte del valor de adquisición del inmueble.
Las mejoras son aquellos gastos destinados a aumentar la capacidad, habitabilidad, duración o valor del inmueble. Este tipo de gastos no se deducen directamente en el IRPF como gastos de reparación y conservación, sino que se consideran una inversión que incrementa el valor de adquisición del inmueble. Como consecuencia, las mejoras se computan en el momento de calcular la ganancia o pérdida patrimonial en el supuesto de transmisión del inmueble.
Ejemplos de mejoras incluyen:
- Obras que aumentan la capacidad del inmueble.
- Instalaciones nuevas que incrementan la vida útil del inmueble.
- Renovaciones que mejoran la eficiencia energética del edificio.
- Reparación y conservación: Gastos destinados a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva. Estos gastos son deducibles en la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario.
Las reparaciones se refieren a aquellos gastos necesarios para mantener el inmueble en condiciones de ser utilizado, preservando su capacidad productiva o de uso y asegurando su mantenimiento en el tiempo. Los gastos de reparación y conservación tienen como finalidad mantener el inmueble en un estado de funcionamiento adecuado, sin aumentar su capacidad o su vida útil.
Estos gastos son deducibles en la declaración del IRPF como parte de los rendimientos del capital inmobiliario, siempre y cuando se derive un ingreso por el alquiler del inmueble.
Ejemplos de reparaciones incluyen:
- Reparación de instalaciones (electricidad, fontanería, etc.).
- Sustitución de elementos deteriorados (puertas, ventanas, suelos, etc.).
- Pintura o arreglos necesarios para mantener el inmueble habitable.
Diferencia clave:
- Mejoras: Gastos que aumentan la capacidad o el valor del inmueble, no deducibles inmediatamente.
- Reparaciones: Gastos que mantienen el inmueble en condiciones de uso, deducibles siempre que haya ingresos por arrendamiento.
- Deducción de gastos:
- Los gastos de reparación y conservación realizados antes del arrendamiento son deducibles siempre que haya ingresos derivados del alquiler.
- El importe máximo deducible de estos gastos no puede exceder los rendimientos íntegros del capital inmobiliario obtenidos en el mismo periodo impositivo. El exceso puede deducirse en los cuatro años siguientes.
- Condiciones para la deducción:
- Debe existir una correlación entre los gastos de conservación y reparación y los ingresos derivados del arrendamiento.
- Los gastos y la expectativa de alquiler deben ser acreditados por el propietario mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho.
Conclusión
La Dirección General de Tributos concluye que los gastos de mejora y ampliación forman parte del valor de adquisición del inmueble, mientras que los de reparación y conservación son deducibles siempre que se cumplan los requisitos mencionados, incluida la obtención de ingresos por arrendamiento.
Artículos en los que se basa la Resolución:
Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Artículo 22: Define los rendimientos del capital inmobiliario como aquellos procedentes del arrendamiento o cesión de uso de bienes inmuebles.
Artículo 23.1: Regula los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario. Entre los gastos deducibles, se incluyen aquellos destinados a la conservación y reparación del inmueble, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
RD 439/2007, del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (RIRPF)
Artículo 13: Detalla los conceptos de reparación y conservación del inmueble, diferenciando entre las reparaciones necesarias para el mantenimiento del uso normal de los bienes y las mejoras que incrementan la vida útil o el valor del inmueble.
Artículo 14: Define la amortización fiscalmente deducible, estableciendo los criterios para el cálculo de las amortizaciones de los inmuebles que generan rendimientos del capital inmobiliario.
Código Civil
Artículo 1.255: Establece la libertad de pactos entre las partes siempre que no sean contrarios a las leyes, la moral o el orden público. Este artículo se menciona para clarificar la posibilidad de acuerdos entre arrendador y arrendatario sobre quién asume determinados gastos.
Ley 58/2003, General Tributaria (LGT)
Artículo 105: Establece que en los procedimientos tributarios, quien haga valer su derecho deberá probar los hechos constitutivos del mismo.