La escritura de compraventa con subrogación del comprador en el préstamo hipotecario del transmitente no devenga AJD

SUBROGACIÓN DEL COMPRADOR

AJD. La escritura de compraventa con subrogación del comprador en el préstamo hipotecario del transmitente no devenga AJD por la subrogación ya que dicha subrogación no produce una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble.

La subrogación del comprador en el préstamo del inmueble adquirido (con liberación del vendedor y sin novaciones materiales ni redistribución de responsabilidad hipotecaria) no tributa por AJD como hecho independiente de la compraventa; la inscripción relevante es la de la transmisión, no la de la subrogación. La doctrina del TS 521/2020 queda circunscrita a contextos de liberación de codeudores con reconfiguración registral de responsabilidades, no presentes en este caso.

Fecha:  28/04/2025               Fuente:  web  de la AEAT       Enlace:  Consulta V0745-25 de 28/04/2025

HECHOS

• • Una entidad compra una finca que comprende un centro comercial.
  • En la escritura, el vendedor renuncia a la exención de IVA y la operación queda sujeta y no exenta a AJD por la convención de compraventa. Parte del precio se paga mediante la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario existente, con liberación expresa del vendedor y consentimiento de las entidades acreedoras. No hay novación adicional de condiciones del préstamo ni de la hipoteca.

PREGUNTA

• • Si la escritura pública queda sujeta a la cuota gradual de AJD (documentos notariales) por la subrogación del comprador en la posición deudora del préstamo hipotecario y como hipotecante en la hipoteca.

La DGT:

• • No sujeción a AJD por la subrogación pasiva del deudor en el marco de una compraventa de inmueble: la subrogación no genera una inscripción distinta de la propia transmisión del inmueble. Por tanto, no concurre el hecho imponible del art. 31.2 TRLITPAJD.

CONCLUSIONES DE LA DGT:

Primera: El Tribunal Supremo ha fijado como doctrina legal, en su sentencia 521/2020, que “la liberación en escritura pública notarial de codeudores de un préstamo garantizado mediante hipoteca de determinados inmuebles está sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”.

Segunda: La llamada doctrina legal del Tribunal Supremo tiene por finalidad fijar el criterio jurisprudencial que ha de utilizarse en la interpretación de las normas jurídicas y su aplicación a los supuestos de hecho concretos, lo cual requiere que, para aplicar dicha doctrina legal a un supuesto de hecho distinto del que sirvió de base para tal doctrina legal, exista una identidad plena entre el hecho a analizar y el que sirvió de base para la fijación de la doctrina legal.

Tercera: Entre el supuesto de hecho origen de la sentencia 521/2020 y el planteado en la consulta (subrogación del deudor hipotecario en una operación de compraventa de inmueble) no existe identidad de los hechos y circunstancias de dichas operaciones, ya que en el primero se produjeron varias operaciones y en el segundo se realiza un único negocio jurídico, la compraventa de un inmueble. Por lo tanto, no cabe aplicar la doctrina legal fijada en dicha sentencia.

Cuarta: La escritura pública que formaliza la operación de subrogación del deudor hipotecario en una operación de compraventa de inmueble produciéndose la sustitución o reemplazo del deudor inicial por uno nuevo, el consultante como adquirente del inmueble, no está sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, ya que dicha subrogación no produce una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble.

Artículo

• Art. 31.2 TRLITPAJD (RDL 1/1993) – delimita el hecho imponible de la cuota gradual de AJD y sus requisitos (escritura/acta, objeto valuable, inscribibilidad y no sujeción a ISD/TPO/OS). Es la norma central para decidir la sujeción.