La exención por transmisión de vivienda habitual no alcanza a la parte del inmueble afecta a una actividad económica

CASA/MASÍA CON OLIVOS QUE SE VENDEN

IRPF. EXENCIÓN POR TRANSMISIÓN DE VIVIENDA HABITUAL DE MAYORES DE 65 AÑOS. La exención por transmisión de vivienda habitual no alcanza a la parte del inmueble afecta a una actividad económica.

La DGT confirma que la exención del artículo 33.4.b) LIRPF no alcanza a la parte proporcional de la ganancia correspondiente al terreno destinado a la producción de olivas, manteniéndose, en cambio, respecto de la edificación residencial y del suelo sobre el que se asienta.

Fecha:  20/03/2026        Fuente:  web de la AEAT      Enlace:  Consulta V0648-26 de 20/03/2026

SÍNTESIS: En la Consulta Vinculante, la DGT analiza el caso de un contribuyente mayor de 65 años que reside en una masía con terrenos anexos dedicados parcialmente al cultivo de olivos cuya producción comercializa.

La DGT concluye que la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la LIRPF para la transmisión de la vivienda habitual únicamente resulta aplicable sobre la parte del inmueble destinada efectivamente a residencia habitual y al terreno vinculado a ella.

Por el contrario, la parte de la finca afecta a una actividad económica agrícola queda excluida de la exención, debiendo tributar la ganancia patrimonial correspondiente.

La consulta refuerza el criterio administrativo según el cual, en inmuebles con usos mixtos —residencial y económico—, es necesario realizar un prorrateo de la ganancia patrimonial para diferenciar la parte exenta de la no exenta.

HECHOS

• • El consultante, mayor de 65 años, reside en una casa o masía que constituye su vivienda habitual.
  • La finca dispone además de un terreno anexo con varios olivos, cuya producción vende anualmente a terceros.
  • El interesado plantea la posibilidad de transmitir el inmueble completo y consulta si puede aplicar la exención prevista para la transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años.

CUESTIÓN PLANTEADA POR EL CONSULTANTE

• • El consultante pregunta si, al transmitir la masía en la que reside habitualmente y siendo mayor de 65 años, puede acogerse a la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF.

CONTESTACIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS

La Dirección General de Tributos concluye que:

• • La exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF sí resulta aplicable respecto de la parte del inmueble destinada efectivamente a vivienda habitual.
  • Sin embargo, la exención no puede aplicarse sobre la parte proporcional de la ganancia patrimonial correspondiente al terreno afecto a una actividad económica, en este caso la explotación de olivos.

Fundamentos jurídicos utilizados por la DGT

a) Existencia de una ganancia patrimonial

• • La transmisión del inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial conforme al artículo 33.1 de la Ley del IRPF, al producirse una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente.

b) Aplicación de la exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años

• • La DGT recuerda que el artículo 33.4.b) de la LIRPF declara exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual de personas mayores de 65 años.

c) Concepto de vivienda habitual

• • La consulta analiza el concepto de vivienda habitual contenido en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF.

La DGT recuerda que:

• • La vivienda debe constituir la residencia efectiva y permanente del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
  • Debe habitarse efectivamente en un plazo de doce meses desde la adquisición o finalización de las obras.
  • La vivienda mantiene tal condición mientras continúe siendo residencia habitual del propietario.

d) Exclusión de la parte afecta a actividad económica

La cuestión decisiva del caso es que parte del inmueble está afecta a una actividad económica agrícola, consistente en la producción y venta de olivas.

Por ello, la DGT entiende que:

• • La exención únicamente alcanza a la edificación destinada a vivienda habitual y al terreno sobre el que se asienta.
  • La parte del terreno utilizada para la explotación agrícola queda excluida de la exención.

La Administración exige, por tanto, una separación proporcional entre:

1. 1. La parte del inmueble que constituye vivienda habitual.
   2. La parte afecta a actividad económica.

e) Prueba de la residencia habitual

• • Finalmente, la DGT recuerda que la acreditación de la residencia habitual es una cuestión de hecho que puede probarse por cualquier medio admitido en Derecho y cuya valoración corresponde a los órganos de gestión e inspección de la AEAT.

Normativa

• Artículo 33.1 LIRPF (Ley 35/2006). Define el concepto de ganancia o pérdida patrimonial. Aplicable porque constituye el presupuesto general bajo el que se subsume la transmisión del inmueble.
• Artículo 33.4.b) LIRPF. Establece la exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. Es el precepto cuya aplicabilidad se examina y constituye el centro de gravedad de la consulta.
• Disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF. Remite al desarrollo reglamentario del concepto de vivienda habitual. Aplicable porque integra, junto con el RIRPF, el contenido del beneficio fiscal. Enlace:
• Artículo 41 bis RIRPF (Real Decreto 439/2007). Define los requisitos temporales y de uso para calificar una edificación como vivienda habitual a efectos, entre otros, del artículo 33.4.b) LIRPF. Aplicable porque su tenor permite delimitar la parte del inmueble efectivamente protegida por la exención.
• Artículo 38 LIRPF. Aunque no resulta directamente aplicable al supuesto, es citado por la propia DGT como referencia normativa concurrente, dado que el artículo 41 bis RIRPF lo menciona junto al 33.4.b) LIRPF para fijar el régimen del concepto de vivienda habitual.
• Artículos 105 y 106 de la Ley 58/2003, General Tributaria. Regulan la carga y los medios de prueba en materia tributaria. Aplicables porque la acreditación de la condición de vivienda habitual constituye una cuestión fáctica sujeta al régimen probatorio general.