La ganancia en la venta de un inmueble arrendado, la amortización mínima a descontar del valor de adquisición no se duplica por tratarse de un bien usado

AMORTIZACIÓN A DESCONTAR DEL VALOR DE ADQUISICIÓN

IRNR. GANANCIA PATRIMONIAL. VALOR DE ADQUISICIÓN. El TEAC fija que, para calcular la ganancia en la venta de un inmueble arrendado, la amortización mínima a descontar del valor de adquisición no se duplica por tratarse de un bien usado

La falta de acreditación por la oficina gestora de que la obligada tributaria se hubiera deducido una cantidad mayor determina, como indica la STS de fecha 20-11-2025, dictada en recurso de casación nº 7361/2023, que proceda descontar del valor de adquisición únicamente la amortización mínima que, en este caso vendrá determinada por la aplicación del coeficiente mínimo del 1% sobre el valor de adquisición de la construcción.

Fecha:  19/02/2026               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Resolución del TEAC de 19/02/2026

SÍNTESIS: El TEAC analiza el cálculo de la ganancia patrimonial obtenida por una entidad no residente en la transmisión de un inmueble que había estado arrendado.

El Tribunal confirma que las obras realizadas en la vivienda no constituyen mejoras, sino gastos de reparación y mantenimiento, por lo que no pueden incrementar el valor de adquisición del inmueble.

No obstante, estima parcialmente la reclamación al corregir el cálculo de la amortización mínima. El TEAC concluye que la duplicación prevista para bienes usados en el artículo 4 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades se refiere al coeficiente máximo, pero no al coeficiente mínimo.

Además, el Tribunal destaca que la Administración no acreditó que la obligada tributaria se hubiera deducido una amortización superior, por lo que solo procede descontar la amortización mínima, calculada aplicando el coeficiente mínimo del 1 % sobre el valor de la construcción, sin duplicarlo. Este criterio se apoya en la STS de 20 de noviembre de 2025 (RC 7361/2023).

La resolución constituye criterio relevante, aunque aún no reiterado, sobre el cálculo de la amortización mínima en la transmisión de inmuebles arrendados.

HECHOS

La reclamación tiene su origen en la transmisión de un inmueble situado en España por una entidad no residente, que tributó por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) mediante el modelo 210, declarando la operación como generadora de una pérdida patrimonial.

El contribuyente declaró:

• • Valor de transmisión: 823.879,93 € (precio de venta menos gastos).
  • Valor de adquisición inicial: 598.688,85 €.
  • Incremento del valor de adquisición: 250.153,98 €, por supuestas inversiones y reformas realizadas en 2019 y 2020.
  • Solicitó la devolución de la retención del 3 % del precio de venta (27.150 €).

La Oficina Nacional de Gestión Tributaria (AEAT) inició un procedimiento de comprobación limitada para verificar el valor de adquisición del inmueble y concluyó lo siguiente:

1. 1. Ajustó ligeramente el valor de adquisición inicial según los justificantes aportados.
   2. Rechazó la inclusión de las obras declaradas como mejoras, al entender que eran gastos de reparación o mantenimiento y no incrementaban la capacidad o habitabilidad del inmueble.
   3. Minoró el valor de adquisición en 38.297,22 € por amortización mínima acumulada, considerando que el inmueble había estado arrendado.
   4. Para calcular esa amortización, la Administración multiplicó por dos el coeficiente mínimo (1 %) por tratarse de un bien usado, conforme al artículo 4.3 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades.

Como resultado, la Administración determinó una ganancia patrimonial de 264.425,77 € y una deuda tributaria total de 23.757,53 €.

La entidad recurrió la liquidación ante el TEAC, cuestionando principalmente:

• • La no consideración de las obras como mejoras.
  • La duplicación del coeficiente mínimo de amortización aplicada por la Administración.

FALLO DEL TRIBUNAL

El TEAC estima parcialmente la reclamación.

En concreto:

• • Confirma el criterio de la Administración respecto a que las obras realizadas no constituyen mejoras que incrementen el valor de adquisición del inmueble.
  • Corrige el cálculo de la amortización mínima, al considerar incorrecta la duplicación del coeficiente mínimo por tratarse de un bien usado.

En consecuencia, ordena anular la liquidación provisional y sustituirla por otra, en la que la amortización mínima a descontar del valor de adquisición se calcule aplicando únicamente el coeficiente mínimo del 1 %, sin duplicarlo.

La amortización a descontar queda fijada en 19.148,61 €, en lugar de los 38.297,22 € inicialmente calculados por la Administración.

Fundamentación jurídica del Tribunal

El TEAC basa su decisión en dos cuestiones principales.

1. Diferencia entre mejoras y gastos de reparación o conservación

El Tribunal recuerda que:

• • Las mejoras o inversiones aumentan la vida útil, capacidad o habitabilidad del inmueble.
  • Los gastos de reparación o conservación solo mantienen el bien en condiciones normales de uso.

Tras analizar las facturas y documentación aportadas, concluye que:

• • La mayoría de los trabajos correspondían a sustituciones, mantenimiento, modernización o reordenación del espacio interior.
  • No se acreditó un aumento de superficie ni intervenciones estructurales relevantes.
  • La documentación aportada era genérica y no permitía individualizar las actuaciones.

Por tanto, no se acreditó la existencia de inversiones o mejoras que pudieran incrementar el valor de adquisición.

Además, el Tribunal recuerda que la carga de la prueba corresponde al contribuyente.

2. Determinación de la amortización mínima

La segunda cuestión analizada es la amortización mínima a descontar del valor de adquisición al calcular la ganancia patrimonial.

El TEAC establece que:

• • La normativa exige minorarlo en las amortizaciones fiscalmente deducibles o, al menos, en la amortización mínima.
  • En el caso de bienes usados, el artículo 4 RIS permite multiplicar por dos el coeficiente máximo, pero no implica duplicar el coeficiente mínimo.

Por tanto:

• • La Administración interpretó incorrectamente el artículo 4 RIS al duplicar el coeficiente mínimo.
  • Solo procede aplicar el coeficiente mínimo del 1 %, sin duplicación.

El Tribunal apoya su criterio en la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2025 (recurso de casación 7361/2023), que establece que:

• • Cuando no se acredita que el contribuyente haya aplicado una amortización mayor, solo debe descontarse la amortización mínima al calcular el valor de adquisición.

Artículos

• Artículo 35 de la Ley del IRPF: regula el valor de adquisición y transmisión en las ganancias patrimoniales. Establece que el valor de adquisición debe minorarse por las amortizaciones, lo que justifica descontar la amortización mínima del inmueble arrendado.
• Artículo 40 del Reglamento del IRPF: regula la determinación del valor de adquisición, incluyendo la obligación de computar al menos la amortización mínima, incluso si no se dedujo efectivamente. Sirve de base para exigir que el valor de adquisición se reduzca por la amortización correspondiente al período de arrendamiento.
• Artículo 4 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades (RIS): regula los métodos de amortización del inmovilizado y el tratamiento de bienes usados. El TEAC interpreta que este artículo permite duplicar el coeficiente máximo de amortización, pero no autoriza duplicar el coeficiente mínimo al calcular la amortización mínima a efectos de determinar la ganancia patrimonial.
• Artículo 105 de la Ley General Tributaria: regula la carga de la prueba en los procedimientos tributarios. Se aplica para exigir al contribuyente acreditar que las obras realizadas eran mejoras y no simples reparaciones o mantenimiento.
• Artículo 24 del Texto Refundido de la Ley del IRNR: regula la determinación de la base imponible de los no residentes. Remite a las normas del IRPF para calcular las ganancias patrimoniales, lo que justifica la aplicación del artículo 35 LIRPF.