La herencia de una vivienda no permite aplicar la exención por reinversión, aunque se cancele su hipoteca

REINVERSIÓN EN VIVIENDA ADQUIRIDA POR HERENCIA

IRPF. EXENCIÓN REINVERSIÓN VIVIENDA HABITUAL. La herencia de una vivienda no permite aplicar la exención por reinversión, aunque se cancele su hipoteca

La DGT niega la exención por reinversión en vivienda habitual cuando el inmueble se adquiere a título gratuito y no existe reinversión efectiva del importe obtenido en la venta

Fecha:  27/11/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2315-25 de 27/11/2025

SÍNTESIS: La DGT niega la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual cuando la nueva vivienda se adquiere por herencia, aunque el contribuyente destine el importe obtenido en la venta de su anterior vivienda habitual a cancelar la hipoteca que grava el inmueble heredado.

El criterio administrativo recuerda que la exención del IRPF exige una reinversión efectiva en la adquisición onerosa de una nueva vivienda habitual dentro del plazo legal, requisito que no se cumple en las adquisiciones a título gratuito, ni siquiera cuando se asume o cancela la deuda hipotecaria asociada al inmueble heredado.

HECHOS

• • El consultante manifiesta que en el ejercicio 2024 procedió a la venta de su vivienda habitual, obteniendo una ganancia patrimonial una vez cancelada la hipoteca que gravaba dicho inmueble.
  • En ese mismo período impositivo, adquiere por herencia una vivienda que pasa a constituir su nueva vivienda habitual, la cual se encontraba igualmente gravada con un crédito hipotecario, del que el consultante pasa a ser titular tras la adquisición hereditaria.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

• • El consultante plantea si puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, considerando como importe reinvertido las cantidades destinadas a la cancelación de la hipoteca que grava la vivienda adquirida por herencia.

CONTESTACIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS

La Dirección General de Tributos (DGT) concluye que no resulta aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual en el caso planteado.

Los argumentos jurídicos de la contestación son los siguientes:

1. 1. La exención exige una reinversión efectiva del importe obtenido en la transmisión de la vivienda habitual en la adquisición onerosa de una nueva vivienda habitual, dentro del plazo legalmente establecido.
   2. En el supuesto analizado, la vivienda que pasa a constituir la nueva vivienda habitual se adquiere a título gratuito (por herencia), por lo que no existe una reinversión del importe obtenido en la venta, sino una mera subrogación en la titularidad de un inmueble previamente adquirido por el causante.
   3. La cancelación de la hipoteca que grava la vivienda heredada no puede considerarse adquisición de vivienda, ni reinversión válida a efectos del artículo 38 de la LIRPF, ya que el préstamo no fue concertado por el consultante para adquirir el inmueble.
   4. Al no producirse una reinversión válida dentro del plazo de dos años anteriores o posteriores a la transmisión, no procede la exención, debiendo tributar íntegramente la ganancia patrimonial obtenida.
   5. En consecuencia, el contribuyente deberá imputar la ganancia patrimonial al ejercicio 2024, presentando, en su caso, la correspondiente declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora.

Artículos

• Artículo 38.1 de la Ley 35/2006, del IRPF. Regula la exención por reinversión en vivienda habitual, condicionándola a que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. En este caso, la DGT entiende que no existe adquisición onerosa ni reinversión efectiva.
• Artículo 41 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007). Desarrolla las condiciones, plazos y alcance de la reinversión. Es clave para determinar que la reinversión debe consistir en la adquisición de una vivienda, no en la mera cancelación de una deuda preexistente asociada a una adquisición gratuita.
• Artículo 41 bis del Reglamento del IRPF. Define el concepto de vivienda habitual a efectos de la exención. Aunque la vivienda heredada pueda llegar a ser habitual, ello no suple la ausencia de reinversión exigida por la norma.