La liquidación de IVA por pagos anticipados en contratos de compraventa de terrenos urbanizables

ENTREGA DE TERRENOS

IVA. EXENCIONES EN OPERACIONES INMOBILIARIAS. El TEAC confirma la liquidación de IVA por pagos anticipados en contratos de compraventa de terrenos urbanizables

Examina la entrega de terrenos urbanizados cuya urbanización no se había iniciado en la fecha de la compraventa.

A efectos de la aplicación de la exención prevista en el artículo 20.Uno.20º de la Ley 37/1992 lo relevante no es el estado físico del terreno en la fecha de la compraventa, sino el estado del terreno que el transmitente se compromete a poner a disposición del adquirente.

Fecha: 16/01/2025

Fuente: web del Poder Judicial

Enlace: Resolución del TEAC de 28/01/2025

HECHOS

La resolución analiza la reclamación interpuesta por XZ SL contra el acuerdo de liquidación dictado por la Dependencia Regional de Inspección de la AEAT en Valencia el 26 de abril de 2023, relativo al IVA de los ejercicios 2011 a 2013.

Hechos relevantes

1. Origen del procedimiento

• La AEAT inició una inspección en 2014 para comprobar la deducibilidad de cuotas de IVA declaradas por XZ SL y la solicitud de devolución de 823.410,19 € en el cuarto trimestre de 2013.
• La Administración consideró que la actividad de XZ SL era puramente financiera (captación de fondos con devolución e intereses), exenta de IVA, por lo que denegó la devolución.

XZ SL firmó contratos de promesa de compraventa con inversores, comprometiéndose a entregar en el futuro parcelas urbanizadas en un desarrollo inmobiliario.

Los inversores pagaban anticipos para reservar parcelas que aún no existían físicamente, ya que el proceso urbanístico estaba pendiente de aprobación.

Para captar inversores, XZ SL contrató intermediarios o agentes comerciales que recibían comisiones elevadas, de entre 18% y 22% sobre las inversiones captadas.

Las facturas de estos intermediarios fueron la principal fuente de deducciones de IVA declaradas por XZ SL.

La AEAT sospechó que la actividad principal de XZ SL no era inmobiliaria, sino la mera captación de fondos, lo que invalidaría la deducción del IVA de estas comisiones.

En el cuarto trimestre de 2013, XZ SL solicitó la devolución de 823.410,19 € de IVA derivado de las cuotas soportadas por las comisiones pagadas a intermediarios.

La AEAT consideró que:

• La actividad principal de XZ SL podría ser financiera (captación de fondos con devolución de intereses), lo que no generaba derecho a deducir IVA.
• Si la actividad era inmobiliaria, los pagos anticipados de los inversores debían haber devengado IVA en el momento del cobro.

Como resultado, la AEAT denegó la devolución y emitió una liquidación adicional, modificando la base imponible y aumentando la cuota de IVA a ingresar.

2. Procedimiento penal y sentencia absolutoria

• En 2014, la AEAT remitió el expediente a la Fiscalía, que inició un procedimiento penal por posible delito fiscal.
• La Audiencia Provincial absolvió a XZ SL, concluyendo que no se había probado que la actividad de la empresa fuera exclusivamente financiera y que podría existir una verdadera actividad urbanística.

3. Nueva actuación inspectora y regularización

• Tras la sentencia penal, la AEAT reanudó la inspección y concluyó que XZ SL había recibido pagos anticipados por la venta futura de parcelas urbanizables, lo que devengaba el IVA en el momento del pago.
• Se dictó un acuerdo de liquidación que modificó la base imponible y consideró sujeto al IVA los anticipos recibidos.

4. Postura del contribuyente (XZ SL)

• Alegó indefensión, pues la AEAT cambió el enfoque del caso sin previo aviso.
• Sostuvo que actuaba en nombre y por cuenta ajena como agente de LM TW SL, por lo que el IVA debía declararse por esta última.
• Defendió que la operación debía estar exenta de IVA por tratarse de terrenos rústicos no edificables conforme al artículo 20.Uno.20º de la LIVA.
• Argumentó que no se conocían todos los elementos relevantes del devengo, por lo que no procedía exigir IVA sobre los anticipos.

FALLO DEL TRIBUNAL

• El TEAC desestima la reclamación y confirma la liquidación de la AEAT.
• Declara que XZ SL actuó en nombre propio, por lo que debía tributar por el IVA de los anticipos
• Confirma que los pagos anticipados constituyen el devengo del IVA, conforme al artículo 75.Dos de la LIVA.
• Rechaza la aplicación de la exención del artículo 20.Uno.20º de la LIVA, pues los terrenos no eran estrictamente rústicos en el momento de la operación.
• Descarta la indefensión alegada por XZ SL.

Fundamentos jurídicos de la resolución

1. Indefensión y derecho de defensa

• El TEAC rechaza la alegación de indefensión, ya que la AEAT actuó conforme a derecho y XZ SL tuvo oportunidad de presentar alegaciones.

2. XZ SL actuó en nombre propio, no como agente

• Los contratos de promesa de compraventa no indicaban que XZ actuara en nombre ajeno.
• El contrato de agencia de 2010 era un documento privado sin fuerza probatoria suficiente.
• La empresa figuraba como vendedora-promitente, firmaba documentos y asumía obligaciones contractuales.

3. Devengo del IVA en los pagos anticipados

• Conforme al artículo 75.Dos de la LIVA, el IVA se devenga en el momento del cobro del anticipo si los bienes están suficientemente identificados.
• El TEAC concluye que las parcelas estaban identificadas en el contrato, por lo que el IVA debía devengarse con los anticipos.

4. No procede la exención del artículo 20.Uno.20º de la LIVA

• La exención solo se aplica a terrenos rústicos sin desarrollo urbanístico.
• La documentación acreditaba que XZ SL se comprometió a entregar un solar con servicios urbanísticos, por lo que el terreno era urbanizable y no exento.

5. Jurisprudencia del TJUE sobre pagos anticipados

• XZ SL citó la sentencia C-419/02 (BUPA Hospitals), que exige que los bienes estén claramente identificados para devengar el IVA.
• El TEAC concluye que las parcelas estaban suficientemente determinadas, por lo que la doctrina del TJUE no era aplicable al caso.

Normativa aplicada

Artículo 75.Dos de la LIVA

Establece que el IVA se devenga cuando se recibe un pago anticipado, siempre que los bienes estén identificados.

Artículo 20.Uno.20º de la LIVA

Exime del IVA la transmisión de terrenos rústicos, salvo que el transmitente se comprometa a urbanizarlos.

Artículo 105.1 de la LGT

Regula la carga de la prueba en los procedimientos tributarios.

Artículo 8.Dos.6º de la LIVA

Establece que en los contratos de comisión de venta, la operación se considera realizada por el comisionista en nombre propio.