La novación previa al vencimiento de los plazos desplaza la imputación fiscal al nuevo calendario de exigibilidad

IMPUTACIÓN TEMPORAL CONTRATO COMPRAVENTA CON PRECIO APLAZADO

IS. NOVACIÓN CONTRATO DE COMPRAVENTA. La novación previa al vencimiento de los plazos desplaza la imputación fiscal al nuevo calendario de exigibilidad

La DGT concluye que, en una compraventa inmobiliaria con precio aplazado, la modificación pactada y formalizada antes del vencimiento de los pagos debe reflejarse también en la imputación temporal de la renta en el Impuesto sobre Sociedades.

Fecha:  27/01/2026               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V0146-26 de 27/01/2026

SÍNTESIS: La DGT, en la consulta vinculante V0146-26, analiza el tratamiento fiscal de una compraventa inmobiliaria con precio aplazado cuya forma de pago es modificada mediante novación antes del vencimiento de los plazos inicialmente pactados.

El criterio administrativo concluye que, cuando dicha novación altera tanto las fechas de exigibilidad como los importes de los pagos y se produce antes de su vencimiento, debe tener plenos efectos fiscales. En consecuencia, la imputación temporal de la renta, en aplicación del régimen de operaciones a plazos del artículo 11.4 de la LIS, debe ajustarse al nuevo calendario de cobros exigibles y no al originalmente pactado.

La DGT fundamenta su posición en la prevalencia del criterio de exigibilidad en este tipo de operaciones, diferenciándolo del reconocimiento contable inicial del ingreso (que se produce en el momento de la transmisión). Así, siempre que tras la novación se mantengan los requisitos del régimen de precio aplazado, la tributación se difiere conforme a los nuevos vencimientos.

Este criterio refuerza la relevancia de la configuración contractual efectiva en la determinación de la imputación temporal de rentas, especialmente en operaciones inmobiliarias con financiación aplazada.

HECHOS

• • La consulta V0146-26, de 27 de enero de 2026, analiza una compraventa de una parcela promovida por la entidad consultante.
  • La venta se formalizó en escritura pública en 2022. Se pactó el cobro de una quinta parte del precio al contado, junto con el IVA de toda la operación, y el resto del precio en pagos aplazados: dos quintas partes en 2023 y dos quintas partes en 2024. Como garantía de los importes aplazados se constituyó hipoteca sobre la parcela transmitida. La sociedad contabilizó en 2022 el beneficio de la venta, dio de baja la existencia y reconoció el derecho de cobro. Fiscalmente, aplicó el régimen de operaciones a plazos del artículo 11.4 de la LIS.
  • Después, en 2023 y antes del vencimiento del primer plazo aplazado, las partes otorgaron una novación modificando importes y fechas de pago: el primer pago aplazado pasó del 40 % al 13 % y el segundo aumentó hasta el 67 %, difiriéndose su cobro al 31 de diciembre de 2025. Además, se planteaba una nueva novación para volver a ajustar el vencimiento del segundo pago.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

• • La entidad pregunta si esas novaciones, al alterar tanto las fechas de vencimiento como los importes de los pagos aplazados, deben producir efectos en la imputación temporal de la renta en el Impuesto sobre Sociedades, o si, por el contrario, la renta debe seguir imputándose conforme al calendario inicialmente pactado en la escritura de 2022.

QUÉ CONTESTA LA DGT

• • La DGT responde que la novación sí debe ser tenida en cuenta. En consecuencia, cuando la modificación del contrato se produce antes del vencimiento de los plazos y altera la exigibilidad de los cobros, la imputación temporal de la renta debe acomodarse al nuevo calendario de pagos, siempre que, tras la novación, siga cumpliéndose el requisito de que entre el devengo y el vencimiento del último plazo transcurra más de un año.

El razonamiento jurídico de la DGT se articula en tres planos.

• • En primer lugar, distingue entre criterio contable y criterio fiscal. Desde la perspectiva contable, el ingreso por la venta del inmueble se reconoce en 2022, porque es entonces cuando se produce la transferencia del control del bien al comprador, con puesta a disposición, asunción de riesgos y beneficios, y obligación del adquirente de soportar los gastos inherentes al inmueble. Para llegar a esta conclusión, la DGT parte expresamente de la NRV 14.ª del Plan General de Contabilidad y cita como apoyo la consulta 8 del BOICAC 74 del ICAC.
  • En segundo lugar, recuerda la regla general fiscal: conforme a los artículos 10.3 y 11.1 de la LIS, la base imponible parte del resultado contable corregido por la ley, y los ingresos se imputan al período de su devengo con independencia del cobro. Pero añade que el artículo 11.4 de la LIS contiene una regla especial para operaciones a plazos o con precio aplazado: la renta puede integrarse proporcionalmente a medida que sean exigibles los cobros, salvo opción por el devengo.
  • En tercer lugar, la DGT centra la cuestión en la exigibilidad. Lo decisivo no es el calendario originario por sí solo, sino cuál es el calendario vigente de cobros exigibles cuando existe una novación válida acordada antes del vencimiento. Por eso, si el contrato se novó antes de que vencieran los plazos de 2023 y 2024, y esa novación desplazó importes y vencimientos hasta 2025, esa nueva exigibilidad es la que debe utilizarse para imputar fiscalmente la renta. La DGT no trata la novación como un hecho irrelevante, sino como una alteración del marco obligacional que redefine cuándo nace el derecho exigible de cobro a efectos del artículo 11.4 de la LIS.

La contestación añade un matiz importante:

• • el régimen de operaciones a plazos exige un calendario cierto de pagos. Cuando el precio depende de hechos futuros contingentes e inciertos, no hay verdadero “precio aplazado” en el sentido del artículo 11.4. Ese mismo enfoque aparece también en la doctrina del TEAC, que exige un calendario de pagos delimitado con importes y fechas ciertas.

Artículos

• Artículo 10.3 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades. Se aplica porque fija la regla estructural de determinación de la base imponible en estimación directa: partir del resultado contable y corregirlo conforme a la LIS. Es el punto de partida para entender por qué el ingreso reconocido contablemente en 2022 puede, sin embargo, tener una imputación fiscal distinta si existe una regla especial como la del artículo 11.4.
• Artículo 11.1 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades. Se aplica porque consagra la regla general del devengo: los ingresos y gastos se imputan al período en que se devengan, con independencia del cobro o pago. La DGT lo utiliza como regla general para, seguidamente, explicar por qué en este caso puede operar la excepción de las operaciones a plazos.
• Artículo 11.4 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades. Es el precepto central del caso. Se aplica porque regula las operaciones a plazos o con precio aplazado y permite imputar la renta proporcionalmente conforme sean exigibles los cobros. La DGT basa toda su conclusión en este artículo: si la novación modifica la exigibilidad antes del vencimiento, la renta debe imputarse según el nuevo calendario.
• Norma de Registro y Valoración 14.ª del Plan General de Contabilidad, aprobado por el Real Decreto 1514/2007. Se aplica porque sirve para determinar cuándo debe reconocerse contablemente el ingreso por la venta del inmueble. La DGT la usa para afirmar que el ingreso se registra en 2022, al producirse entonces la transferencia del control del bien. Ese dato es imprescindible para distinguir entre reconocimiento contable inicial y posterior imputación fiscal a plazos.